Архив раздела Защитись сам Архив раздела Защитись сам



Сдам в аренду офис с парковкой


 

Недвижимость юрлица

Ольга Некрасова, юрист агентства недвижимости "Бест". Журнал "Деньги", № 46 (350), 21 ноября 2001

 Рынок аренды коммерческой недвижимости растет с каждым днем. Это неудивительно: ежедневно в Москве, по сведениям Московской регистрационной палаты, регистрируются от 50 до 100 новых юридических лиц, которые и являются основными пользователями нежилых помещений. Как и любой вид бизнеса, рынок аренды изобилует подводными камнями. Так что если вы решили стать арендатором, то без опытного лоцмана, скорее всего, не обойдетесь. Впрочем, это относится и к арендодателям.

Общая ситуация

Фото: Сергей Михеев, "Ъ"
 

Сейчас на рынке аренды коммерческой недвижимости спрос превышает предложение более чем в четыре раза. Однако найти подходящий офис или склад не единственная проблема. В начале 90-х договор об аренде фактически был формальным документом. Он редко когда занимал более страницы и в общем-то никого не интересовал. Однако теперь власти, особенно московские, уделяют недвижимости и всему, что происходит вокруг нее, самое пристальное внимание. Государственная регистрация договоров аренды стала обязательной, а сами они готовятся с большей тщательностью. Что и понятно: расплывчатые формулировки или пропущенное слово может обернуться потерей сотен тысяч рублей. К сожалению, до сих пор многие арендаторы легкомысленно пытаются определить риск, связанный с заключением договора, не прибегая к помощи специалистов. И совершают непростительную ошибку. Ведь за десять лет существования столичного рынка недвижимости документы, удостоверяющие право на те или иные помещения, неоднократно менялись. То же самое можно сказать и о выдававших такие бумаги организациях. Не стоит также забывать, что случаев мошенничества и недобросовестного отношения здесь не меньше, чем в остальных сферах российского бизнеса.

Арендуй, но проверяй

Нередко арендодатели просто не в курсе, что их права на сдаваемые в аренду площади не зафиксированы должным образом. Бывает, договор аренды уже заключен, и тут выясняется, что документы на сдаваемое помещение не соответствуют сегодняшним требованиям федерального и московского законодательства. Пока бумаги приводят в порядок, обе стороны несут убытки. Чтобы этого не произошло, следует еще до заключения договора проверить все документы у юриста, специализирующегося на недвижимости. Именно он может дать исчерпывающее заключение о безопасности сделки и ее правовых последствиях. Лучше всего, если проверка охватит всю историю объекта с того момента, когда он перестал быть государственной собственностью, или хотя бы за последние десять лет. Причем проверить надлежит не только сами сделки, но и те фирмы, которые эту недвижимость приобретали: существовали ли они на самом деле, не были ли нарушены при продаже законы, которые в тот момент действовали, реальны ли конкретные лица, которые заключали сделку, имелись ли у них полномочия подписывать документы и т. д. В соответствии со ст. 181 ГК РФ, если в течение десяти лет с момента совершения сделки будет обнаружено, что она ничтожна (недействительна), суд может отобрать недвижимость у ее нынешнего владельца. И если у юриста возникнут какие-либо сомнения, он укажет вам на слабые места и даст совет, как обезопасить и собственника, и арендатора от неприятностей.

Право на сдачу

Откуда берутся права на коммерческую недвижимость? Недвижимость приватизируют. Предприятие (государственное или муниципальное), имевшее в своем составе и на своем балансе объекты недвижимости, акционируется и по плану приватизации приобретает в собственность через выкуп все имущество, которое числилось на его балансе, в том числе и недвижимость.

Недвижимость покупают. Компания или физическое лицо может приобрести по коммерческой рыночной цене помещение, здание или сооружение у частного собственника, государства или города.

Недвижимостью управляют. Предприятие, не являющееся собственником недвижимости, но имеющее ее на своем балансе, обычно владеет им по праву хозяйственного ведения. Собственником является государство или город, а предприятие пользуется имуществом, получает доходы, платит налоги и т. д. Но распоряжаться имуществом, например сдавать недвижимость в аренду, оно может лишь с разрешения собственника — государства, города и муниципальных органов власти. И если такого разрешения нет, то считайте, что вам фактически пытаются «сдать краденое».

Наконец, недвижимость просто строят. Однако сдавать помещения в аренду можно лишь после того, как здание принято госкомиссией и зарегистрировано как объект недвижимости в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрации).

Правила поведения

Для чего мы так подробно рассказываем о происхождении собственности? По опыту работы нашей риэлтерской компании, в 90% случаев, когда надо заключать договор аренды, выяснятся, что тот, кто сдает помещение, не имеет на него никаких прав или они неправильно оформлены. Если выяснится, что вы аренде вали помещение не у собственника, а у постороннего лица, получится, что вы заняли площадь незаконно. Таким образом, никто не сможет поручиться за сохранность находящегося в этом помещении вашего имущества, не говоря уже о том, что затраты на ремонт внесенные вами авансовые платежи могут оказаться: пустой тратой средств.

Если вы решили что-то арендовать, то для того что бы начать переговоры с арендодателем, необходимо увидеть некоторые документы. Для начала — свидетельство о праве на интересующее вас помещение (по праву собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды). Бывают случаи, когда свидетельство отсутствует, но при этом имеется зарегистрированный в Москомрегистрации договор аренды. Значит, вы будете субарендатором, а на заключение договора субаренды требуется, как правило, согласие собственника. Частным случаем может быть договор аренды, зарегистрированный в Департаменте государственного и муниципального имущества Москвы (ДГМИ). Если этих документов нет, то от такой аренды следует отказаться — что бы вам ни говорил арендодатель. Либо пригласить риэлтера или юриста — пусть профессионал послушает и скажет, нет ли тут попытки вас надуть.

При заключении договора аренды следует также учитывать, соответствует ли назначение помещения целям арендатора. Если помещение офисное, вряд ли вам дадут его использовать в качестве склада. Но даже если арендодатель не возражает против такого, у вас наверняка будут проблемы с различными проверяющими органами — от БТИ и пожарной инспекции до лицензирующих органов. Есть в городе Москве очень интересная организация, которая следит, чтобы такого смешения жанров не было (впрочем, оно допускается, но только по специальному разрешению, которое выдается после выплаты городу определенной суммы). Это Госгоринспекция, Она действует на основании положения, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 26 июля 2000 года № 804-РМ, и наделена полномочиями по проведению проверок с целью установить соблюдение требований законодательных и иных нормативных актов РФ и города Москвы по учету, документированию, регистрации и использованию объектов нежилого фонда, регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними независимо от форм собственности. Кроме того, эта организация контролирует сохранение профиля использования объектов нежилого фонда, выявляет факты нарушения их использования, в том числе перепланировок (переоборудования) без наличия разрешительных документов, оформленных в установленном порядке. Госгоринспекция вправе накладывать штрафы в размере до 5 тыс. МРОТ (сегодня это около $17 тыс.).Кроме арендодателей и их недвижимости, юристам приходится проверять арендаторов, от которых потребуются свидетельство о регистрации юридического лица, устав, учредительный договор (при его наличии), протокол о назначении гендиректора, доверенность на заключение договора аренды (если этот договор подписывается не гендиректором).

Надо также внимательно смотреть, на какое юридическое лицо оформлена недвижимость и какое юридическое лицо сдает ее вам в аренду. Многие помещения приобретались достаточно давно (пять-десять лет назад), и у их владельцев могли измениться состав участников, название, организационно-правовая форма (из МП в ТОО, из ТОО в ООО, из АОЗТ в ЗАО, из АООТ в ОАО и т. д.) — в этом случае документы, закрепляющие права на недвижимость, тоже надо менять, а этим мало кто занимался. Если имеет место разнобой в названиях, сделка не пройдет.

Осматривая приглянувшееся помещение, не поленитесь взять с собой замерщика, чтобы сравнить, соответствуют ли параметры помещения тем, которые фигурируют в документах БТИ. Если обнаружатся несоответствия, помните, что, арендуя такие помещения, вы автоматически снимаете с арендодателя ответственность за несанкционированные перепланировки, что может вылиться в штрафы и санкции уже для вас.

Если договор аренды заключается на срок до года, он не подлежит государственной регистрации. Такой вид аренды не очень выгоден для арендатора. В этом случае, если он захочет защитить свои права в суде, они закончатся раньше, чем начнется судебный процесс. К тому же нет никаких гарантий, что через год арендодатель захочет перезаключить с вами договора ренды, даже если ваше преимущественное право прописано в договоре. Учтите также, что такие договоры обычно заключаются на те помещения, документы на которые не отличаются чистотой и прозрачностью. Ведь этот договор, кроме его сторон, никто не увидит.

Если договор аренды заключен на срок один год и более, процедуру госрегистрации в Москомрегистрации придется проходить в обязательном порядке. Этот орган очень требовательный и внимательнейшим образом относится к состоянию документов, так что если они его требованиям не соответствуют, то регистрация не состоится. Согласно действующему законодательству, если тот или иной договор подлежит государственной регистрации, а она не состоялась, то он недействителен. Часто мошенники используют это обстоятельство, чтобы обмануть незадачливого арендатора. Например, требуют деньги вперед, но при этом умышленно неправильно оформляют документы для Москомрегистрации. Естественно, в регистрации отказывают. Деньги же, выплаченные до государственной регистрации, вернуть сложно. Если вы оказались жертвой мошенников, то фирма-однодневка, от имени которой был подписан договор, к моменту отказа в регистрации сделки, как правило, не имеет на счету ни копейки.

Специалисты в области права могут поделиться своими знаниями с читателями «Денег», написав в редакцию по e-mail: lawyer@kommersant.ru


В начало страницы

 


 


http://blitz-host.com/ самый недорогой хостинг для хайпа.

При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 06 ноября 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog