Аферы Подделки КриминалАферы Недвижимость Жилье с подводными камнями Архив раздела "Аферы и мошенничество"

Главная ] Уровень вверх ]



Как уберечь деньги при сделках купли-продажи недвижимости

Яков ГершензонБеседа с ведущим специалистом отдела клиентского обслуживания банка "Северная казна" Яковом Гершензоном

– На рынке недвижимости имеются различные схемы расчетов, и когда дело доходит до наличных денег, от мошенничества не застрахован никто. Вопрос о безопасности и надежности расчетов – пожалуй, один из главных при операциях купли-продажи жилья. Какие плюсы и минусы есть у наиболее распространенных схем?

Банковская ячейка. Не просто так...

 
 

– Если взять самый дикий и самый небезопасный способ – расчет наличными деньгами из рук в руки, то, признаться, тут трудно найти плюсы. Скорее, наоборот – сплошные минусы и переживания. К примеру, продавец и покупатель заключают и нотариально удостоверяют договор купли-продажи, после чего едут регистрировать его в регистрационную палату. В момент регистрации покупатель становится собственником квартиры. А продавец этой квартиры ею больше не владеет. Вопрос в том, когда ему достанутся деньги. Если до регистрации, то покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если сделку не зарегистрируют. Продавец может отказаться возвращать деньги или выписываться из квартиры, если не выписан из нее до сделки. Можно расчеты производить и после регистрации. Но тогда без квартиры и денег может остаться продавец, так как после регистрации квартира ему уже не принадлежит. И вернуть ее себе обратно можно только через суд. А это очень долго, тяжело и практически невозможно без огромных потерь.

Процесс регистрации купли-продажи квартиры длится месяц, а нередко и больше, и вот здесь-то наступает время тревог и бессонных ночей.

Кроме того, где гарантия, что вы хорошо умеете считать такие большие суммы денег и профессионально отличать настоящие купюры от поддельных, особенно, если дело касается долларов. Ведь многие люди не избалованы расчетами в иностранной валюте, и видели они эти доллары 2-3 раза в жизни, а при пересчете им могут попадаться долларовые купюры достоинством $250 и с портретом Ленина, но без бородки. И еще – где гарантия, что «фокусники» не подсунут вам вместо пересчитанных денег «куклы»? Словом, негативных моментов у данного способа расчета слишком много.

– Но ведь возможен расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку…

– Да. Ячейка представляет собой небольшой металлический ящик, встроенный в стойку (типа автоматической камеры хранения), которая находится в специально оборудованном помещении банка. Ячейка имеет замок, который открывается только двумя ключами. Хранилище защищено охранными и противопожарными системами на уровне, близком к европейскому. Само помещение и доступ к ячейкам контролируются службой безопасности банка.

Итак, продавец и покупатель решили произвести расчет по купле-продаже недвижимости через арендованную ячейку. Деньги закладываются в нее перед сделкой. Арендатором ячейки, как правило, является покупатель, и получить деньги продавец может только после выполнения специальных условий договора. В них указываются действия, которые должен совершить продавец, прежде чем он получит доступ к ячейке – в частности, предоставить зарегистрированный регистрационной палатой договор купли-продажи, выписку из квартиры и т.д. В договор также вносится условие, по которому покупателю не разрешается доступ к ячейке на определенный период. Если условия договора со стороны продавца не выполнены, то по истечении определенного в договоре периода покупатель забирает свои деньги из ячейки. В случае выполнения продавцом всех условий покупатель передает ему ключ от ячейки, и банк, согласно договору, разрешает доступ к ней продавцу, который таким образом забирает деньги.

Другой вариант: доступ к ячейке имеет продавец вместе с покупателем. Некоторые подстраховываются, приглашая еще и представителя риэлторской компании. Режим доступа к ячейке оговаривается каждый раз индивидуально.

– Теоретически существует еще один способ – расчет через банковский аккредитив.

– Несомненно, банковский аккредитив является более надежным способом расчета по сравнению с перечисленными выше. Основное достоинство – это безналичное перечисление средств со счета покупателя на счет продавца, что предполагает отсутствие всех способов мошенничества, присущих расчетам наличной валютой. Однако в настоящее время этот способ практически не применяется из-за двух основных недостатков. Во-первых, аккредитив подразумевает расчеты только в рублях, а, как известно, львиная доля расчетов происходит в валюте. Во-вторых, само слово «аккредитив» еще многим людям непонятно, и приобретать дополнительную психологическую нагрузку, разбираясь с технологией аккредитива, они не хотят.

– Каково же оптимальное решение?

– Учитывая недостатки перечисленных способов, банк «Северная казна» совместно с фондом недвижимости «Северная казна» разработал новую систему расчетов. Ее особенность в том, что она позволяет проводить расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей и при непосредственном участии представителя риэлторской компании.

Данная схема разработана с целью обеспечения максимальной безопасности каждой из сторон, участвующих в сделке. Смысл нового способа заключается в следующем:

Первое – продавец и покупатель открывают в банке рублевые счета до востребования, а при необходимости и валютные счета. Счета открываются бесплатно.

Второе – покупатель квартиры (недвижимости) заключает договор с банком на аренду индивидуальной сейфовой ячейки. При этом в договоре предусматривается ряд условий, а также правила допуска к арендованной ячейке вторых лиц. Покупатель в течение определенного периода времени не имеет права одностороннего доступа к ячейке. Более того – по условиями договора вынуть содержимое сейфа могут либо продавец с уполномоченным представителем риэлторской компании (агентом, курирующим сделку), либо покупатель с этим же представителем, либо все трое вместе. Но ни в коем случае не в одиночку. Еще одним условием является наличие соответствующим образом зарегистрированного договора купли-продажи квартиры на имя покупателя, находящейся по адресу, указанному покупателем.

Третье – покупатель кладет на открытый им счет денежные средства (валюту или рубли) и потом приобретает на деньги с этого счета банковский вексель (валютный или рублевый) на предъявителя.

Четвертое – покупатель в присутствии уполномоченного представителя риэлторской компании и продавца закладывает вексель в сейфовую ячейку и закрывает ее. После этого начинают действовать условия, оговоренные в договоре аренды ячейки.

Пятое – после получения из регистрационной палаты зарегистрированного договора купли-продажи покупатель и продавец заполняют и подписывают акт передачи продавцу ключа от сейфовой ячейки. Потом продавец с уполномоченным представителем риэлторской компании или все трое, предъявив соответствующие документы работнику банка, проходят к сейфовой ячейке, где продавец вскрывает ее и изымает вексель, заложенный туда покупателем.

Далее – продавец погашает вексель в банке, и денежные средства в этот же день переводятся на открытый им счет. Здесь возможны два варианта. Если вексель рублевый, то денежные средства в рублях поступают на его рублевый счет. Если вексель валютный, то выплата продавцу по векселю осуществляется в рублях по курсу Центрального банка РФ на день оплаты и зачисляется на рублевый счет продавца. При желании продавца  приобрести на полученные средства в рублях иностранную валюту в этот же день, на эту сделку устанавливается тот же курс ЦБ РФ. Потерь денежных средств при этой операции, если это происходит в один день, нет – кроме однопроцентного налога на приобретение иностранной валюты.

При невыполнении условия о предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи покупатель по окончании оговоренного временного интервала в присутствии уполномоченного представителя риэлторской компании забирает из сейфовой ячейки вексель и погашает его в банке точно так же, как было сказано выше. В данном случае контроль за допуском покупателя к Сейфу осуществляет юридическая служба банка и только с ее письменного разрешения покупатель может изъять из Сейфа его содержимое.

В этом способе практически сведены к нулю все негативные стороны, которые могут возникнуть в расчетах при купле-продаже недвижимости. Зато плюсов много. Расчет ведется с помощью банковской ценной бумаги (векселя), а наличные денежные средства принимаются и выдаются профессиональными работниками банка. Значит, никаких фальшивок, «кукол» и прочих неприятностей с наличной валютой быть не может. Банковский  вексель является безусловным обязательством банка по выплате денежных средств и имеет несколько степеней защиты, поэтому подделать его очень сложно. Каждый вексель имеет свой номер, и продавец может записать его при закладке в ячейку покупателем, а потом проверить при выемке.

Появляется возможность не носить пачки денег по улицам. По желанию продавец или покупатель может эти деньги оставить на счете или перевести на срочный вклад. Рублевый вексель можно сразу не предъявлять к оплате, а сделать это в любое удобное время и в любом банке Екатеринбурга, либо переоформить вексель банка «Северная казна» в вексель Сбербанка, и тогда этот вексель можно погасить в любом городе России.

Участие в расчетах уполномоченного представителя риэлторской компании дает дополнительные гарантии по контролю выполнения условий выдачи либо возврата денег – ведь кому, как не агенту, ведущему данную сделку, знать все ее тонкости.

Данный способ позволяет проводить расчеты по цепочкам сделок, разбивать сумму на любое количество векселей. При возникновении каких-либо неприятностей легко проверить по банковским документам всю цепочку расчетов (в том числе и в суде).

– Есть ли минусы в предлагаемой банком «Северная казна» схеме расчетов?

– Если вы цените превыше всего надежность и собственное спокойствие, то вряд ли можно рассматривать как минусы следующие обстоятельства.

Первое – при приобретении иностранной  валюты банк обязан взять с клиента налог в размере 1% от суммы операции. Как мне кажется, лучше заплатить его, чем рисковать большими суммами при расчетах наличной валютой. Если не хочется платить государству налог на приобретение иностранной валюты – ведите расчеты в валюте Российской Федерации или оставляйте на своем счете рубли.

Второе – при совершении операций с валютой, превышающих размер $10000, банк обязан сообщать об этом в налоговую инспекцию. Но дело в том, что регистрационная палата тоже в обязательном порядке направляет копию договора купли-продажи недвижимости в налоговую инспекцию. И когда суммы, указанные в договоре, совпадают с суммами в сообщении банка, у налоговой инспекции вопросов не возникает – все решается согласно новому налоговому кодексу.

Другое дело, когда люди в целях «экономии» проставляют в договоре сумму, намного меньшую, чем в действительности. Вот на это налоговый инспектор уже обратит внимание, поскольку существует такое понятие, как «рыночная стоимость» и вот здесь при сравнении им рыночной и фактической стоимости выявится явное несоответствие. Последствия могут быть разные, так что стоит подумать целесообразно ли на это идти?

– А насколько надежен банк «Северная казна»? Можно ли ему доверять свои деньги?

– Во время кризиса 1998 года банк «Северная казна» выстоял, и практически был единственным банком в Екатеринбурге, который не прекратил выплаты вкладчикам. За прошедшие два с половиной года «Северная казна» стала намного мощнее, в несколько раз увеличив собственный капитал. Выросли и активы банка. Если использовать морскую терминологию, то сейчас семибалльный шторм «Северная казна» выдержит с уверенностью. Десятибалльный – будет сложнее, но то, что банк не утонет, – это совершенно точно.

– Не вмешивается ли банк в вопросы деятельности риэлторской компании?

– Нет, не вмешивается. Просто обычная практика становится совершенней. Раньше риэлторская компания находила вариант для продавца и покупателя, составляла договор, участники сделки его подписывали, и договор отправлялся в регистрационную палату – и на этом все. Банк тоже в лучшем случае предоставлял участникам сделки в аренду сейфовую ячейку, после чего его работа заканчивалась. А на стыке между банком и риэлторской компанией образовывалась пустота, в которой оказывались продавец и покупатель со своими деньгами, стрессами и беспокойствами. И вот наш банк совместно с фондом недвижимости «Северная казна» решили убрать эту пустоту, т.е. оказывать клиентам при купле-продаже недвижимости полный комплекс услуг и доводить сделку до логического завершения. Уверен, что при данной схеме расчетов покупатель и продавец почувствуют себя намного увереннее и комфортнее, т.к. вся сделка будет проходить под контролем риэлторской компании и банка.

Опыт свидетельствует: всем тем, кто хочет честно, без неприятных последствий и лишних стрессов продать или купить недвижимость, целесообразнее переходить к максимально надежным формам расчетов, чувствуя себя участниками цивилизованного рынка.

Беседовал Владимир Афонин


 

Назад Далее

 

 


При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 06 ноября 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog