Аферы Недвижимость Схемы обмана

Главная ] Вверх ] Родственный обман ] Истории об обмане ] Квартира в плену ] [ Квартирный приговор ] Вас здесь не жило ] Опасные квартиры ] Поверила и все отдала… ] Обмен квартиры на кастрюлю ] Не обязывающий договор ] Обманывают застройщики ] Нехорошая "двушка" ] Нехорошие квартиры ]







Квартира с темным прошлым

Верховный суд разъяснил, как обезопасить себя при покупке жилья

 Наталья Козлова. РГ, 14 октября 2014 года

Верховный суд обнародовал результаты своего анализа судебной практики по делам, связанным с требованием к покупателям жилья вернуть купленные квадратные метры.

Таких дел в наших судах, к сожалению, немало, и это очень болезненная тема. Элементарный пример - семья приобрела квартиру, потратив все накопленные средства, назанимав денег у родственников, взяв в банке кредит. Но спустя какое-то время новоселы получают повестку в суд, где неожиданно узнают, что их жилье, что называется, "с темным прошлым" и они купили жилплощадь, которую продавать было нельзя. А поэтому квартиру надо вернуть. Причем даром. Ну а огромные деньги, затраченные на покупку, им должны вернуть мошенники, которые и увели квартиру у законного владельца.

Хорошо, если обманщики известны и их поймали. Но такое случается крайне редко. Чаще добросовестные граждане остаются и без жилья и без денег.

В таких случаях очень важным, если не главным для людей является проблема признания их, то есть новых хозяев жилья, добросовестными покупателями. Только такое признание дает надежду, что квартирный вопрос может разрешиться "малой кровью" и у граждан может остаться жилье или им будет компенсирована его стоимость.

Но если суд покупателям не поверит и не посчитает их добросовестными приобретателями квадратных метров, то граждане совершенно точно лишатся и жилья, и денег.

В обзоре Верховного суда рассматриваются типичные правовые случаи, связанные с этой проблемой. Например, когда собственник вправе требовать вернуть недвижимость из чужого владения, в том числе забрать ее и у добросовестного приобретателя. В обзоре рассматривается и проблема срока исковой давности по искам об истребовании жилых помещений и другие важные вопросы.

Из анализа, сделанного Верховным судом, можно извлечь и практические выводы о том, какие меры безопасности должен предпринимать покупатель жилья, чтобы в случае чего суд признал его добросовестным приобретателем.

Верховный суд подчеркивает - решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилья, местным судам необходимо учитывать несколько важных моментов. К примеру, надо в судебном заседании выяснить - был ли осведомлен гражданин о наличии записи про эту квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и поинтересовался ли он о праве собственности у продавца. Обязательно проверить - была ли проявлена покупателем "разумная осмотрительность при заключении сделки". Судя по анализу Верховного суда, он считает чуть ли не главным вопросом в подобных исках определить, какие меры принимались покупателем для выяснения прав продавца, отчуждающего спорное имущество.

При этом суды обязаны смотреть, а было ли где-то зафиксировано наличие обременений, связанных с квартирой, включая наложенный арест. А еще суды на местах обязаны уточнить - производил ли человек, считающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его покупки. Или он, что называется, "платил не глядя", соблазнившись, например, низкой ценой.

По мнению Верховного суда РФ, о добросовестности приобретателя может свидетельствовать такой факт. Человек ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснил основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, лично осмотрел квартиру. Как пример, приводится ситуация с гражданином Т., которого суд признал добросовестным приобретателем спорной квартиры.

В этом случае суд учел, что продавцом Н. были предоставлены ответчику все правоустанавливающие документы на жилое помещение. На приобретение спорной квартиры ответчиком был получен ипотечный кредит и использованы средства материнского капитала. Кроме этого в суде выяснилось, что принадлежность квартиры продавцу проверялась не только покупателем Т., но и сотрудниками риелторского агентства, в которое обращался Т. , чтобы купить квартиру. Спорное жилье также проверяли и работники банка при выдаче ипотечного кредита. Все эти меры предосторожности и привели к тому, что суд встал на сторону покупателя.

В другом деле Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не согласилась с выводом нижестоящих судов о том, что у них нет оснований для признания гражданина Ш. добросовестным приобретателем. Верховный суд указал коллегам, что проверка адресов выбытия предыдущих владельцев квартиры не могла повлиять на осведомленность покупательницы, что у предыдущего собственника не было права отчуждать имущество.

В анализе Верховный суд подчеркнул - если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилья сомнения по поводу права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л. и К. было решено забрать жилье. Чиновники просили "истребовать имущество из чужого незаконного владения". Доводам ответчика К. о том, что он добросовестно приобрел квартиру, суды не поверили. Местные судьи учли представленные органом местного самоуправления доказательства, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды оказывалась предметом договора купли-продажи и дарения. Более того, она продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости.

Все это, справедливо заметили суды, должно было вызвать у покупателя "разумные сомнения" в праве продавца на эту сделку. Так, по решению судов, покупатели оказались недобросовестными.


Квартирный приговор

 Владимир ДЕМЧЕНКО. Известия.RU 21 апреля 2003

Конституционный суд вступился за добросовестных приобретателей

В понедельник Конституционный суд вынес решение по жалобам четырех семей, которые решениями судов общей юрисдикции должны были освободить купленные ими квартиры. Во всех случаях сделки, в которых они являлись добросовестными приобретателями, признавались недействительными. Одновременно суд указал, как судьям отныне следует читать Гражданский кодекс.

 

Конституционный суд рассматривал жалобы Анны Немировской из Москвы, семьи Зельфиры Скляновой из Иркутска, Ольги Мариничевой из Сыктывкара и Владимира Ширяева из Екатеринбурга 1 апреля. Несмотря на географические различия, со всеми этими людьми приключилась одна и та же история. Спустя несколько месяцев после вселения во вновь купленную квартиру они обнаружили, что в цепочке предшествующих сделок с их жилищем есть ошибка, поэтому площадь надо освободить. Во всех случаях основанием служило нарушение прав недееспособных членов семьи, в основном детей.

К примеру, Анна Немировская, которая пять лет назад разъехалась со своим отцом и вместе с двухлетней дочерью переселилась в однокомнатную квартиру у метро "Аэропорт", узнала, что за несколько лет до этого в ее квартире жили мать с сыном. Мать продала квартиру, прописавшись в несуществующий дом в Подмосковье, какое-то время вместе с сыном мыкалась по знакомым, после чего умерла. Ставшего беспризорником сына милиционеры отдали в детский дом. Прокуратура, выяснив, где он жил раньше, подала в суд, который признал сделку недействительной. Однако это решение почему-то никто никому не предъявлял, и уже после этого квартира продавалась и покупалась несколько раз. К моменту, когда Анна Немировская квартиру купила, парень подрос, перед государством встал вопрос о его будущем жилье, и тут всплыло то давнее решение суда. Немировскую вызвали в прокуратуру и потребовали освободить помещение. И это требование подтвердил суд.

В похожие, хотя, быть может, и не столь драматичные обстоятельства попали и другие три заявителя. Во всех случаях суд принимал решения не в их пользу, ссылаясь на ст. 167 ГК РФ, утверждающую, что при признании сделки недействительной каждая из сторон должна возвратить полученное. Суды отменяли целые цепочки сделок, при этом квартира отчуждалась у последнего покупателя, который честно заплатил за покупку и ни о чем не догадывался.

В то же время ст. 302 ГК РФ вводит понятие "добросовестный приобретатель". Под таковым подразумевается покупатель, который не знал и не мог знать о том, что в цепочке сделок есть прореха. Эта статья давно и успешно применялась арбитражными судами при разрешении споров юридических лиц. Этот вопрос рассматривался даже на пленуме Высшего арбитражного суда, который решил применять ст. 167 только вместе со ст. 302. Однако суды общей юрисдикции, разбирая дела о недействительности жилищных сделок, добросовестность приобретателя до последнего времени вообще не принимали во внимание.

В заявлениях, поступивших в Конституционный суд, содержалась просьба проверить конституционность ст. 167 ГК РФ. Как рассказал "Известиям" представитель правительства в суде Михаил Барщевский, к моменту заседания Верховный суд уже изменил свою позицию и призвал судей общей юрисдикции также учитывать ст. 302 ГК. Представители ответчиков - то есть парламента, правительства и президента - в КС вообще сомневались в необходимости рассматривать вопрос в столь высокой инстанции. По словам представителя Госдумы Валерия Лазарева, вопрос касается только правоприменительной практики, в то время как конституционность самой статьи сомнений не вызывала. Сами же жалобщики настаивали на вынесении решения. "Если за нас не вступятся, то нас сразу выселят, - говорила "Известиям" Зельфира Склянова из Иркутска. - Когда я уезжала, то судья даже не согласилась приостановить исполнительное производство".

В этом постановлении Конституционный суд признал конституционность ст. 167 ГК РФ, но в то же время раз и навсегда установил, как ее нужно трактовать. В постановлении говорится, что нормы ст. 167 должны применяться в нормативном единстве со ст. 302, права добросовестного приобретателя признаются неотъемлемыми, а выявленный конституционно-правовой смысл "является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике". Постановление окончательное и обжалованию не подлежит.

- Это очень важное решение, которое касается не только квартир, - заявил "Известиям" Михаил Барщевский. - До сих пор предприниматели боялись приобретать недвижимость, магазины, фабрики, опасаясь того, что когда-то с ней была проведена какая-нибудь не очень чистая сделка. Суд защитил права добросовестных приобретателей и поставил заслон на пути злоупотреблений, что сделает гражданский оборот более цивилизованным.

Все заявители решением суда остались довольны. Отдельным пунктом суд постановил пересмотреть дела всех четырех заявителей с учетом этого конституционно-правового смысла.

- Теперь осталось дождаться момента, когда я получу решение на руки, - сказала "Известиям" Анна Немировская, - и мы вместе с адвокатом предъявим его суду. Уверена, теперь все будет в порядке.

Вместе с тем специалисты не исключают, что теперь возможна обратная волна исков. Те добросовестные приобретатели, у кого собственность была отчуждена, могут, ссылаясь на постановление суда, подать новые иски. И вполне вероятно, что в суде они встретятся тоже с добросовестными приобретателями. 


Назад Далее



При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 12 февраля 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog