Аферы Недвижимость Схемы обмана

Главная ] Вверх ] Родственный обман ] Истории об обмане ] Квартира в плену ] Квартирный приговор ] Вас здесь не жило ] Опасные квартиры ] Поверила и все отдала… ] Обмен квартиры на кастрюлю ] Не обязывающий договор ] Обманывают застройщики ] Нехорошая "двушка" ] [ Нехорошие квартиры ]







Нехорошие квартиры

Олег Кузьминский, Деньги, № 42 (346), 24 октября 2001

Ежегодно в Москве возбуждается около 300 уголовных дел, связанных с квартирными мошенничествами. И это только верхушка айсберга: многое просто не попадает в поле зрения правоохранительных органов. «Деньги» решили разобраться, как именно обманывают на столичном рынке недвижимости и что необходимо делать, чтобы не стать жертвой квартирных аферистов.

Проблемы в аренду

Сегодня на рынке недвижимости больше всего рискуют не продавцы и покупатели, а наймодатели и наниматели частных квартир.

Сергей Елисеев, директор по маркетингу компании «Инком-недвижимость»:

— Очень часто при найме квартир стороны пытаются сэкономить и не пользуются услугами агентства недвижимости. Документы в таких случаях, как правило, не проверяются, договор аренды не составляется. Этим и пользуются мошенники. Они арендуют квартиру на один-два месяца и тут же сдают ее в наем уже на более длительный срок, получая всю сумму аренды в качестве предоплаты.

Поздней ночью в отделение милиции обратился перепутанный владелец квартиры в доме на Донецкой улице. Он заявил, что был похищен чеченцами, которые вымогали у него деньги, и лишь чудом вырвался на свободу. Опергруппа обнаружила по указанному адресу смуглых молодых людей, оказавшихся не чеченцами, а турками. Выяснилось, что несколько дней назад жилье сняли двое москвичей славянской внешности. Получив ключи, они отправились в Банный переулок и сдали квартиру семье афганцев и, параллельно, коммерсантам из Турции. В ходе короткой стычки последние сумели оставить жилплощадь за собой. Когда же хозяин зашел проведать квартирантов, турки приняли его за одного из мошенников. Настоящих аферистов взяли через три месяца. «Арендный» бизнес велся с размахом — они сдавали сразу несколько квартир в одном районе, а потом перебирались в соседний.

Бороться с подобными мошенничествами непросто. В столице на Зубовском бульваре проживает дама, которая уже больше пяти лет зарабатывает себе на жизнь получением задатков. Арендаторы дают аванс, а потом хозяйка заявляет им, что передумала, но деньги вернуть не может. В местном отделении милиции про ее бизнес прекрасно знают, однако у мошенницы есть справка, что она состоит на учете в психоневрологическом диспансере и, следовательно, за свои действия не отвечает.

По мнению начальника отдела аренды риэлтерской компании МИАН Ирины Бобко, чтобы избежать подобных случаев, потенциальному арендатору стоит проявить инициативу и собрать нужную информацию: поговорить с соседями, сходить к участковому инспектору.

Квартиры второй свежести

Вторичный рынок недвижимости до сих пор весьма привлекателен для мошенников всех мастей. За девять месяцев этого года МУР зарегистрировал 184 профильных преступления. Это меньше чем в прошлом году (225 случаев за аналогичный период), однако раскрываемость по ним упала с 65,5 до 59,8%. По мнению Анатолия Моисеева, старшего оперуполномоченного по особо важным делам пятого отдела МУРа (специализируется на квартирных мошенничествах), это связано с ростом квалификации мошенников. Наиболее популярны следующие виды махинаций: незаконное вступление в права наследования квартир, продажа квартир граждан из «группы риска», аннулирование сделок на основании неправильного оформления документов.

Квартирные махинации с выморочным (не имеющим наследников и переходящим в собственность государства) жильем — самый популярный вид мошенничества на рынке недвижимости. Своеобразный рекорд был поставлен риэлтером Алексеем Раевским, сумевшим реализовать в Северо-Восточном округе Москвы более 300 квартир. Используя свои связи в районных управах, Раевский узнавал о смерти одиноких владельцев квартир. Если по истечении шестимесячного срока наследники не объявлялись (в таких случаях квартира переходит в собственность государства, а точнее, на баланс управления муниципального жилья), начиналась работа по их «изготовлению». Это были либо однофамильцы, либо дальние родственники покойного — в соответствии с Гражданским кодексом, наследовать квартиру они не могли, а потому просто «продавали» свою фамилию за $1,5-2 тыс. Новоявленный наследник направлял исковое заявление в суд с просьбой продлить срок наследования и признать за ним право собственности на квартиру. Судьи Бутырского суда Нина Ивченко и Василий Савелюк («партнеры» Раевского) удовлетворяли требование истца в рекордные сроки (иногда иск рассматривался в день его подачи).С решением суда «наследник» обращался в комитет муниципального жилья, где уже официально регистрировалось право собственности. После этого мошенники благополучно продавали квартиру, зарабатывая десятки тысяч долларов. В настоящее время они арестованы, ведется следствие. Однако покупателям квартир от этого не легче: городские власти в судебном порядке проводят их изъятие, на сегодняшний день доказана незаконность уже 114 сделок, Уберечься от такого вида мошенничества довольно сложно. По мнению Андрея Александрова, менеджера отдела продаж риэлтерской компании «Кутузовский проспект», единственный способ — это отказ от покупки любой квартиры, в «истории» которой фигурируют судебные решения и сомнительные наследники. В любом случае покупателю стоит обратить особое внимание на срок вступления продавца в права наследства (если он превышает шесть месяцев, риск мошенничества возрастает) , степень родства наследника (риск возрастает, если это дальний родственник или посторонний человек), кроме того, нужно крайне внимательно отнестись ко всем случаям насильственной смерти.

Вторым по популярности видом квартирных мошенничеств остается «вывоз» владельцев квартир. Алкоголиков, психически нездоровых и просто доверчивых людей уговаривают или заставляют поменять свою московскую квартиру на убогую жилплощадь где-нибудь в провинции. Доплаты, а зачастую и обещанной жилплощади они не получают. Если подобный факт всплывает, все последующие сделки с квартирой оспариваются в судебном порядке (в год московские суды рассматривают несколько десятков таких исков). Как считает Сергей Елисеев, чтобы избежать плачевных последствий, покупателям сомнительных квартир стоит потратить время и деньги на поиск выписавшегося квартировладельца и убедиться, что у него нет никаких претензий по заключенной им сделке.

Юридические неточности, позволяющие требовать расторжение сделки купли-продажи, используют не только профессиональные мошенники. Начальник отдела вторичного рынка жилья компании МИАН Ирина Сименова: «Нередки случаи, когда владелец квартиры после ее продажи обращается в суд и требует признать совершенную сделку недействительной. Наиболее распространенное основание — претензии со стороны третьих лиц. Например, в квартире когда-то был прописан ребенок продавца, следовательно, продать ее можно было только с разрешения органов опеки; в выписке из домовой книги не был указан кто-то из прописанных в квартире жильцов, и его согласие на сделку не было документально оформлено; продавец состоял в браке, однако штамп о браке в паспорте отсутствовал (такое случается при получении нового паспорта или регистрации брака за границей), и при продаже не было оформлено согласие супруга. Квалифицированный риэлтер в состоянии вычислить все эти уязвимые места. Однако зачастую покупатели решают сэкономить и обращаются к непрофессионалу или вообще не утруждают себя проверкой документов. Результат — квартиру возвращают в собственность первоначального владельца, а вот вернуть деньги удается далеко не всегда».

Пикет обманутых покупателей новостроек

Массовый обман покупателей новостроек в середине 90-х годов был вполне обычным делом -- мошенники строили дома только из папье-маше. (Фото ИТАР-ТАСС и Романа Мухаметжанова)

Мошенники строили дома только из папье-маше
 

Безопасные новостройки

Массовые обманы покупателей московских новостроек уходят в прошлое. В пятом отделе МУРа с 1999 года не зарегистрировано ни одного подобного случая. Последним громким делом стала афера компании «Агерон». Она собирала с доверчивых граждан деньги, обещая квартиры в доме, к строительству которого не имела никакого отношения. Интересно, что компания занималась этим, даже когда в отношении ее руководителей уже возбудили уголовное дело. Единственным утешением для жертв «Агерона» стал приговор зиц-председателю компании 70-летней Надежде Луковцевой — она получила семь лет.

Михаил Гороховский, председатель комитета защиты прав потребителей риэлтерских услуг, считает, что сейчас возможностей совершить аферу с новостройками стало существенно меньше. Покупатель имеет право зарегистрировать заключенный с застройщиком инвестиционный договор в департаменте муниципального жилья (ДМЖ). При этом ДМЖ проверяет права продавца на реализуемую жилплощадь, наличие землеотвода и всех необходимых для строительства согласований и разрешений. Правда, застройщики по собственной инициативе редко регистрируют инвестиционные договоры (лишние хлопоты, лишние деньги), но если покупатель проявляют настойчивость, они, как правило, идут ему навстречу.

Но даже зарегистрированная сделка не дает абсолютной гарантии получения квартиры. По мнению менеджера отдела продаж риэлтерской компании «Кутузовский проспект» Андрея Александрова, всегда существует риск, что застройщик разорится или заморозит строительство по причине нехватки средств. Поэтому потенциальному покупателю стоит навести справки о финансовом состоянии компании и ее репутации.

Впрочем, гораздо чаще покупатели новостроек сталкиваются с мелкими нарушениями, которые допускает подавляющее большинство застройщиков. Так, практически повсеместно наблюдаются срывы сроков строительства и передачи квартир в собственность покупателей. Поэтому в предлагаемых им договорах, как правило, ничего не говорится об ответственности за нарушение сроков. Это касается и гаражных новостроек. Виктор И., сотрудник одной из столичных фирм, осенью 1999 года за $7 тыс. приобрел место в строящемся гараже. Строители обещали сдать гараж в эксплуатации во II квартале 2000 года. Однако после окончания работ нулевого цикла умер руководитель фирмы-застройщика, и сразу же начались перебои с финансированием. Когда строительство будет завершено, теперь уже никто не знает, возвращать же полученные деньги застройщик не собирается.

Ситуация с мошенничеством на столичном рынке недвижимости сейчас не так тревожна, как в первой половине 90-х годов. Покупатели стали значительно умнее, риэлтеры — профессиональнее. Однако в следующем году лицензирование риэлтерской деятельности будет отменено, и все может резко измениться — фирмы-однодневки и нечистоплотные черные маклеры наверняка усложнят жизнь покупателям столичной недвижимости.

По суду -- на улицу

12 мая 2010

В последнее время участились случаи мошенничества с квартирами, из которых добросовестных покупателей по суду вышвыривают на улицу. Как не превратиться из новосела в бомжа, выяснил «Собеседник».

После падения цен на недвижимость рынок жилья чуть оживился. Соответственно оживились и аферисты. Только в столице ежегодно регистрируется около ста тысяч сделок с квартирами, половина из которых приходится на вторичку. И по статистике почти 2% из сделок потом признаются в суде недействительными.

Что это значит? Если суд вынесет такое постановление, честный покупатель должен собрать вещички и переселиться в подземный переход. Заплаченные деньги ему посоветуют требовать с незаконно продавших ему жилплощадь. А это либо мошенники, которых и след простыл, либо недееспособные алкаши, спрос с которых не может обогатить принципиально. Словом, остается такой покупатель и без денег, и без квартиры.

Как такое может произойти? Запросто. Окажется, например, что продавец квартиры состоит на учете у психиатра и не имел права продавать жилье без согласия опекуна. Либо квартира была неправильно приватизирована. Либо просто подделаны документы.

– Так, один житель Калуги по решению суда был лишен права собственности на приобретенную им за год до этого двухкомнатную квартиру. Оказалось, ее бывший владелец некоторое время назад потерял паспорт, чем и воспользовались мошенники. Они сделали поддельную доверенность на продажу квартиры и осуществили сделку, – рассказал замдиректора центра страхования финансовых рисков Виталий Ус. – После этого было еще две сделки купли-продажи этой квартиры, поэтому все документы для продажи жилья были уже в порядке. Покупатель не мог ни о чем догадываться. Неожиданно для него последовал иск в суд от законного владельца об истребовании имущества. Иск был удовлетворен, а квартира – возвращена предыдущему собственнику.

Покупателю повезло, что он успел вовремя застраховать покупку от потери права собственности и получил за нее от страховщика 1,98 млн рублей. Титульное страхование, так оно называется, в подобных случаях – единственная панацея от риска остаться без крыши над головой.

– К сожалению, о страховании титула клиенты зачастую задумываются, только когда над имуществом уже возникает угроза конфискации через суд. В данном случае, разумеется, к страховщику обращаться бесполезно, поскольку скорее всего текущий судебный процесс будет исключен из перечня страховых событий, – пояснил начальник управления коммерческого страхования одной из компаний Роман Варламов.

Словом, страховать квартиру лучше сразу при совершении сделки. Для этого нужно предоставить страховщику правоустанавливающие документы, бумаги из БТИ и все выписки из домовой книги, включая архивные.

Чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем дороже обойдется страховка. Ее конкретная величина зависит также от компании-страховщика и от имеющегося пакета документов. Обычно защита титула стоит от 0,5 до 2% от стоимости жилья в год (стоимость, впрочем, можно указать любую – в зависимости от того, какое возмещение вы хотите получить в случае потенциального ЧП).

Как правило, все исковые заявления по отъему жилья следуют в первые же месяцы после покупки (мошенники ждать не любят), поэтому застраховать титул можно всего на год. Но лучше – на все три (именно столько по закону составляет срок исковой давности при сделках с недвижимостью). Да, это будет дорого, но зато надежно. Лучше уж переплатить один раз, чем расплачиваться за свою экономию всю жизнь.

Отпетые мошенники

Нижний Новгород. В июне прошлого года к десяти годам заключения был приговорен генеральный директор агентства недвижимости «Волга-НН» Алексей Трусков. За два года агентство собрало с клиентов 1,889 млн руб. якобы под строительство квартир. Офис агентства располагался на территории местного филиала Мост-банка, и клиентам постоянно намекали, что сделку гарантирует именно банк. Клиенты не обращали внимания, что в договоре с агентством Мост-банк вообще не упоминался. Таким образом Трускову удалось обмануть 63 человека.

Уфа. В одном из уфимских судов сейчас рассматривается дело, в котором сразу трое участников цепочки последовательно «кинули» друг друга. Вначале обладательницу однокомнатной квартиры «кинул» сожитель, некто Альмухаметов, соблазнитель и обманщик доверчивых дам. Он уговорил женщину продать ее квартирку, пообещав купить ей более просторную, и исчез с деньгами сразу после сделки. Дама, однако, при оформлении сделки скрыла факт проживания с ней в квартире несовершеннолетнего сына и попыталась отсудить у покупателя свою квартиру обратно. Покупатель же экстренно перепродал злополучную квартиру третьему лицу, а сам с деньгами исчез из города. Так что кто теперь является законным владельцем квартиры, определяется сразу на трех идущих параллельно судебных процессах.

Январь, 2002

 


Назад



При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 12 февраля 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog