Аферы Недвижимость Жилье с подводными камнями

Главная ] Вверх ] Почем метр Крыма ] Выморочное правосудие Москвы ] Сделка на миллион ] [ Подводные камни при купле ] Оформление в собственность ] Чрезвычайные метры ] Необязательный риэлтор ] Хитрые метры ] Оформить по крупному ] Секретные приемы обмана ] Квартирная бомба ] Метр с подвохом ] Покупатель рискует ] Обойти посредника ]






Подводные камни при покупке жилья

Недееспособные продавцы и нежданные наследники

Инструкция «МН»: как купить квартиру и не остаться на улице

Рита Долженкова. Московские новости, 16 августа 2013

Сделки с недвижимостью таят в себе множество подводных камней, наткнувшись на которые можно лишиться всего — и квартиры, и денег. «МН» вместе с участниками рынка недвижимости и опытными юристами на реальных примерах разбирались в хитросплетениях купли-продажи жилья, чтобы понять, как избежать печальных последствий.

Недееспособный продавец

Лариса Ивановна долго копила на квартиру в Москве и в 2001 году наконец обратилась в небольшое риелторское агентство, чтобы там ей помогли найти подходящий «квартирный» вариант. После завершения сделки, ход которой контролировали риелторы, неожиданно выяснилось, что продавец квартиры по решению суда признана недееспособной и сделка аннулируется. Начались бесконечные судебные тяжбы, результатом которых стало расторжение договора. Квартира была возвращена продавцу, а суд обязал агентство недвижимости в лице его генерального директора выплатить Ларисе Ивановне компенсацию.

Однако агентство скоропостижно закрылось, а его руководитель исчез, не выплатив женщине ни копейки.

К сожалению, все, что связано с возможной недееспособностью собственника, таит в себе самые большие сюрпризы, отмечают эксперты. В этом случае всегда существует большая вероятность того, что сделка может быть оспорена, если будет доказано, что, совершая ее, собственник не понимал значения своих действий. На рынке немало таких «специалистов», которые на этом зарабатывают, причем вас не спасет даже справка о психологическом состоянии продавца, подтверждающая, что на момент заключения сделки человек был здоров.

«Существует 177-я статья ГК, в которой говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку, чем пользуются аферисты, против которых сложно идти и раскусить которых практически невозможно, так как они всегда тщательно готовятся к аферам. Вы можете и не догадаться, что вас «приговорили», — отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Юристы отмечают, что не все истории заканчиваются так плачевно, как в случае с Ларисой Ивановной, где банально не с кого спросить. Разумеется, как только ответчик появится на горизонте, он будет привлечен к ответственности. Если бы ситуация развивалась несколько иначе, то женщина могла бы просто получить назад свои деньги и приобрести другую квартиру.

«Как гласит статья 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Если вы купили квартиру у такого гражданина, то каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это — возместить его стоимость в деньгах», — говорит председатель коллегии адвокатов «Улищенко и партнеры» Марина Улищенко. Юристы рекомендуют быть внимательными при заключении сделок.

Опасная вторичка

Множество самых разнообразных проблем может возникнуть при покупке жилья на вторичном рынке, начиная от весьма ощутимых штрафов и заканчивая лишением права собственности. «Самое пристальное внимание следует уделять квартирам с приватизационной историей, в которых проживают дети. В данном случае риск может быть связан с неучастием в приватизации несовершеннолетнего ребенка», — объясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

В первоначальной редакции закона №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 1991 года не было ни слова о правах детей. Он позволял гражданам оформлять квартиры в собственность с согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только в 1994 году в закон были внесены изменения, согласно которым дети в обязательном порядке должны были участвовать в приватизации. Ребенок мог не быть собственником квартиры только в том случае, если было получено соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства (ООП). При этом за детьми сохранялось право на однократную приватизацию после достижения ими совершеннолетия. По рассказам участников рынка, в период с 1991 по 1994 год появилось большое количество квартир, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников.

Соответственно действия с подобными объектами недвижимости чрезвычайно рискованны. Как оказалось, подросший ребенок может воспользоваться своим правом на однократную приватизацию и оспорить сделку в суде.

Так произошло с семьей Никишиных. Елена и Андрей приобрели квартиру, после чего на горизонте возникла дочь продавцов, которая обратилась в суд с требованиями о признании частично недействительным договора приватизации жилого помещения, ссылаясь на то, что в феврале 1994 года ее родители приватизировали занимаемую ими квартиру, но не включили ее в состав собственников приватизируемого жилья. Решение по делу было вынесено в пользу Никишиных в связи с пропуском истицей срока обращения в суд, но для того, чтобы доказать данный факт, юристам Никишиных пришлось попотеть.

«Срок исковой давности для применения последствий недействительности сделки приватизации равен трем годам. И исчисляется он не с момента достижения 18 лет и не с момента, когда автор узнал о нарушении своего права, а с момента подписания оспариваемого договора. Представляется более законной и логичной позиция, согласно которой ребенок, не включенный в договор безвозмездной передачи в собственность, достигнув 18 лет, имеет право заявлять иск к законным представителям, то есть своим родителям, о возмещении вреда, причиненного ему незаконным отказом родителя от права ребенка на приватизацию жилого помещения. Однако подобная судебная практика нам пока не встречалась, и думается, что вряд ли встретится в будущем с учетом специфики отношений «родитель — ребенок».

Стоит также напомнить, что пропуск трехгодичного срока исковой давности не является основанием для отказа в принятии искового заявления судом, а вот заявление ответчика в суде о пропуске такого срока повлечет отказ в удовлетворении иска», — объясняет старший юрист юридической группы «Яковлев и партнеры» Роберт Смирнов.

Неприятное наследство

Довольно проблемными являются также сделки с квартирами, полученными в результате наследования. С такой ситуацией столкнулась Наталья Мельникова, купившая квартиру, в которой наследников по факту оказалось больше, чем было при заключении сделки купли-продажи. Бывший владелец квартиры умер, а его дочь продала жилье, не известив покупателя о том, что у отца был внебрачный сын, который по закону мог претендовать на часть жилплощади.

Нотариус, оформлявший наследство, не знал о существовании других наследников и оформил документы только на того, кто подал соответствующее заявление в срок (в течение полугода после смерти наследодателя). Появившийся спустя несколько лет внебрачный сын бывшего владельца квартиры смог доказать, что не знал о смерти отца, и суд встал на его сторону. В результате сделка была аннулирована. Защититься от таких ситуаций практически невозможно, отмечают юристы.

«Бывают ситуации, когда истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но случается и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Особенно актуально это в Москве, где стоимость жилья растет очень быстро, и то, что было куплено в 2003 году, сейчас стоит в разы дороже. Суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении, я знаю такие прецеденты», — отмечает Роберт Смирнов.

Но все-таки можно защититься при сделках с покупкой квартиры у наследника, если соблюдать стандартные для рынка правила безопасности. «В некоторой степени гарантией является нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя ответственность по урегулированию претензий остальных наследников в случае их возникновения. Другой вариант, с помощью которого новый собственник может обезопасить себя, — оформление титульного страхования, что обеспечивает защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают незаконной по причине событий, не известных покупателю на момент заключения договора», — говорит Мария Литинецкая.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate

Вадим Ламин

— Во-первых, обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц. Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше сделать это при первом же показе — так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру. Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Во-вторых, будьте предельно бдительны, если обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, а ее новый собственник при этом не является родственником предыдущего собственника. Такие вещи всегда настораживают. Другим фактором риска является ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, но не понятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были нечистыми и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок)

Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village»

Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village»

— Земельное право очень специфическое, поэтому рекомендуем по возможности привлекать профильного юриста для проверки документации. Если все же решаетесь на самостоятельные действия, прежде всего ознакомьтесь со свидетельством о праве собственности на участок, а также с кадастровым паспортом. Первый из них показывает нынешнего владельца, а также все имеющиеся обременения и ограничения прав (залог, арест и т.д.). Кадастровый паспорт содержит информацию о категории и виде разрешенного использования земельного участка, его кадастровую стоимость, площадь и прочие технические данные. Разумеется, приобретать земельный участок можно, если нет никаких обременений и ограничений. Желательно, чтобы право собственности было оформлено на юридическое, а не на физическое лицо. И стоимость земельного участка должна соответствовать той сумме, которую вы планируете заплатить. Однако по загородной недвижимости в отличие от квартир есть одна особенность: зачастую вместе с приобретением земли вам предлагают вступить в дачное некоммерческое партнерство (ДНП/СНТ/НП/ДПК и т.п.). В этом ничего страшного нет. Дело в том, что девелоперы одновременно продают землю и организуют партнерство будущих жителей, которое финансирует строительство всей поселковой инфраструктуры. Надо внимательно изучить документы и этого партнерства тоже. Если вы покупаете еще и построенный дом, то на него также должно быть оформлено свидетельство о праве собственности. Часто свидетельства на дома оформляются не в установленном порядке через разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, а по дачной амнистии. В этом случае нужна лишь декларация на построенный дом или строение, заполненная владельцем. Законодатель дал такую возможность, она будет действовать до 2015 года.

Ссылки по теме:

  • Мнимый больной
    Пенсионер ненадолго стал сумасшедшим, чтобы вернуть проданную квартиру

Назад Далее

 


При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 19 сентября 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog