Аферы Недвижимость Жилье с подводными камнями

Главная ] Вверх ] Выморочное правосудие Москвы ] Сделка на миллион ] Подводные камни при купле ] Оформление в собственность ] Чрезвычайные метры ] Необязательный риэлтор ] Хитрые метры ] Оформить по крупному ] [ Секретные приемы обмана ] Квартирная бомба ] Метр с подвохом ] Покупатель рискует ] Обойти посредника ]







Услуги риелтора: секретные приемы обмана

Александр Кравченко. Собственник, 06 апреля 2006

Сколько написано про недобросовестных риелторов! О них снимают сериалы и передачи «Человек и закон». Каждое уважающее себя агентство недвижимости не раз обращалось к потенциальным клиентам с рассказами, каким должен быть идеальный риелтор. Газеты, журналы и Интернет пестрят историями неудовлетворенных клиентов, повествующих, как они хотели, да не смогли продать (купить) квартиру, дачу или магазин. Все это правда. Профессиональных и ответственных специалистов на рынке недвижимости, к сожалению, пока немного. Но очень часто клиенты — продавцы и покупатели — сами мешают себе совершить сделку с максимальной выгодой. Виноваты в этом чрезвычайно живучие мифы риелторского рынка.

Миф первый: ложная конкуренция

Риелтор из штата Флорида Ронда Кристиансен выставила на продажу дом заявив его в списках продаваемой недвижимости как дом с привидением
Риелтор из штата Флорида Ронда Кристиансен выставила на продажу дом заявив его в списках продаваемой недвижимости как дом с привидением

Конкуренция. Как обыватель любит это слово! Оно означает, что богатые капиталисты передерутся между собой за его деньги, и он получит то, что хочет, гораздо дешевле и лучшего качества. И это правильно! Но, как в лесу бывают ложные опята, так и на рынке недвижимости бывает вредная ложная конкуренция.

Казалось бы, чего проще: продавец, заинтересованный продать свою квартиру побыстрее и подороже, обращается одновременно в несколько риелторских фирм — пусть конкурируют между собой. А что получается? Каждая фирма будет стремиться продать квартиру раньше своих «конкурентов» — иначе она просто не получит прибыли. А как ускорить продажу? Конечно, снизив цену. И риелторы вместо того, чтобы продать квартиру с максимальной выгодой для клиента, будут наперебой уговаривать его удешевить квартиру.

Можно возразить, что если вознаграждение риелтора выражено в процентах от суммы сделки, ему, казалось бы, выгоднее эту сумму поднимать. Но в условиях такой искусственной конкуренции это не совсем так. Например, продажная цена объекта составляет 2 млн. рублей. Если вознаграждение 5 % от цены продажи, то риелтор может получить 100 тыс. руб.

Вместо того, чтобы постараться продать квартиру как можно дороже,  «конкуренты» фактически объединяются против клиента, вынуждая его снижать цену

Но может и не получить, если «конкурент» оказался расторопнее. Уговорив продавца снизить цену на 200 тыс. рублей, риелтор потеряет всего 10 тысяч — небольшая плата за страховку от конкурентов. Это понимает каждая фирма, в которую обратился продавец, и вместо того, чтобы постараться продать квартиру как можно дороже, эти «конкуренты» фактически объединяются против клиента, вынуждая его снижать цену.

Аналогичная картина возникает, если покупатель заказывает нескольким агентствам подбор вариантов покупки недвижимости. Например, частный предприниматель ищет помещение под магазин, расположенное на проходном месте. В любом, даже довольно крупном городе, таких вариантов не слишком много. И вот, все пять или десять агентств, в которые предприниматель, думая, что конкуренция между ними даст ему дополнительную выгоду, обратился, принимаются искать подходящие варианты. Собственник помещения на проходном месте, готовый его продать, видит, что спрос растет — он же не знает, что все эти риелторы работают по поручению одного клиента. А раз спрос растет, что делает разумный человек? Правильно — поднимает цену или приостанавливает продажу, ожидая еще более высокого спроса. Помогла такая «конкуренция» покупателю? Вопрос риторический. 

Миф второй: бесплатный сыр

Еще один миф рынка недвижимости, на который «клюет» клиент, — бесплатность услуг риелторов для продавца. Это замечательный пример подмены понятий, необходимой для пополнения собственной базы предлагаемых объектов. В самом деле, с кого берет риелтор деньги, когда говорит, что возьмет их с покупателя? Допустим, клиент хочет продать свою квартиру за 1,5 млн. рублей. Агентство недвижимости, в которое он обратился, говорит: нет проблем, для тебя все услуги бесплатны.

 Что это значит? Это значит лишь то, что квартира будет продаваться не за 1,5 млн., а минимум за 1 575 тыс. рублей (при 5 % вознаграждении), а то и значительно дороже. При этом поиск покупателя, конечно, может сильно затянуться. Более того, неясно, какая именно цена квартиры будет указана в договоре купли-продажи. Если 1 575 тыс. руб., то это значит, что продавец недополучит 75 тысяч и тем самым оплатит услуги риелтора (что, согласитесь, на «бесплатно» никак не похоже). Если в договоре будет указано только 1,5 млн., то пойдет ли на это покупатель? Ведь недополученные 75 тысяч он не сможет использовать как льготу для подоходного налога, и, конечно, он не получит их назад, если сделка по каким-либо причинам будет отменена. Может быть, покупателю предложат заключить с риелтором договор на 75 тысяч? Но это совсем смехотворно: «Мы тебя нашли (напомним, что обратился за поиском варианта не покупатель, а продавец) — заплати нам за это 75 тысяч!» Вот и получается, что услугу оплачивает именно продавец, причем часто в объеме, не определенном заранее.

Преодолеваем «мифические» трудности

Что же делать клиенту, чтобы избежать влияния этих мифов? Ответы кроются в них самих.

Настоящая конкуренция среди риелторов выражается в величине четко обозначенных расценок на свои услуги, прозрачности отношений с клиентами, точных и полных формулировках договоров

Во-первых, четко уяснить, что настоящая конкуренция среди риелторов выражается в величине четко обозначенных расценок на свои услуги, прозрачности отношений с клиентами, точных и полных формулировках договоров. Разумеется, перед тем, как заключать договор, стоит познакомиться с условиями, предлагаемыми несколькими риелторскими фирмами, но, выбрав из них одну, заключать договор только с ней. Если опыт работы окажется неудачным — расторгнуть договор и заключить его с другой компанией. Только так удастся избежать ложной конкуренции.

Лучше всего, если вознаграждение будет выражаться фиксированной суммой (возможно, с премиальными при улучшении условий)

Во-вторых, необходимо помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И если клиент хочет, чтобы ему оказали услугу, он должен осознать, что за нее придется платить. Неважно, нужно продать или купить недвижимость, кто обратился к риелтору — тот и платит. Нет у продавца денег до сделки — оплату можно произвести и после продажи квартиры. Грамотный риелтор это понимает и все скрупулезно учтет в договоре.

В-третьих, важным критерием выбора агентства является способ определения стоимости его услуг.

Если это процент от сделки, или цена объекта твердо не зафиксирована — риелтор может попытаться манипулировать сроками или ценой. Лучше всего, если вознаграждение будет выражаться фиксированной суммой (возможно, с премиальными при улучшении условий). Желательно, чтобы цена объекта была закреплена в договоре. Кроме того, в нем же обязательно должен быть указан срок совершения сделки и условия расторжения. При таких условиях у риелтора будет стимул к четкому выполнению своих обязательств. 

 Квартирка на проспекте Ленина

Случаи афер с участием недобросовестных риэлторов нередки. Особенно, если сделка проводится по доверенности. В качестве примера случай, произошедший с жителем Самары, доверившим покупку квартиры риэлтору.

Доверяя «специалисту» поиск и покупку квартиры, мужчина указал, что разрешает воспользоваться своими средствами для покупки жилья в конкретном доме по пр. Ленина. Что, собственно, риэлтор и сделал. Мужчина полагал, что приобретает квартиру в Самаре, тогда как на самом деле деньги он отдал за жилье в пос. Курумоч, за квартиру, расположенную в доме по пр. Ленина. В суде «риэлтор» оправдывался, что, действительно, купил квартиру дороговато и это его единственная провинность перед клиентом.

Обезопасить себя в этой истории мужчина мог элементарно, внимательнее составив документы и проверив реноме нанимаемого им «специалиста».

4 апреля 2014 года


Назад Далее



При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2015. Все права защищены. Последнее обновление: 10 июля 2015 
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOGЯндекс.Метрика Rambler's Top100 Openstat  HotLog



При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 17 января 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog