Аферы Недвижимость

Главная ] Вверх ] [ Жилье: купля-продажа ] Схемы обмана при купле-продаже ] Аренда ] Сдать в аренду ] Машина мошенничества ] Как работают захватчики квартир ] Недвижимость за границей ] Ловля на жильца ] О задатке ]


Выморочное правосудие Москвы
Сделка на миллион
Подводные камни при купле
Оформление в собственность
Чрезвычайные метры
Необязательный риэлтор
Хитрые метры
Оформить по крупному
Секретные приемы обмана
Квартирная бомба
Метр с подвохом
Покупатель рискует
Обойти посредника





Купить недвижимость в Таиланде на сайте.


Жилье с подводными камнями

     Как здоровье
     Десять лет бессонных ночей
     "Доверчивые" продавцы
     Тонкие места
     Осторожно -- дети
     Кто к нам вернулся

Контора пишет
   
Для чего нужна регистрация
     Зачем ходить к нотариусу
     Адвокат или нотариус

Каждому из нас время от времени приходится сталкиваться с необходимостью продать или купить тот или иной объект недвижимости. Казалось бы, подыскать подходящую квартиру и заключить сделку легко и самому. Однако Ирина ВОЛКОВА и Дмитрий РАЕВ, юристы консалтинговой компании «Раев, Шершнев и Ко», считают, что лучше обратиться к знакомому риэлтеру или в агентство недвижимости. Слишком велика опасность совершить юридические ошибки или стать жертвой мошенника.

Для покупателя квартиры головная боль наступает, когда подходящие апартаменты подобраны. До того как ударить по рукам, самое время проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости. Вы можете проверить квартиру самостоятельно, заказать проверку в агентстве недвижимости или проконсультироваться со страховой компанией, которая будет страховать вас по так называемому титульному страхованию на риск утраты прав собственности вследствие признания сделки купли-продажи ничтожной.

Проверкой юридической чистоты недвижимости занимаются опытные риэлтеры (не забудьте убедиться в наличии у них лицензионной карточки, доверенности от агентства и лицензии на риэлтерскую деятельность самой фирмы). Вам же будет небесполезно знать, какие ситуации особенно сложны при совершении сделок, а каких следует просто избегать.

Как здоровье?

А такие дома строят на Ленинском проспекте

Для начала необходимо удостовериться, что продавец квартиры является, выражаясь юридическим языком, лицом дееспособным, то есть лицом, способным отвечать за все свои действия. По-хорошему, конечно, следует потребовать у него справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, но это не всегда удобно. Лучше если эти требования выдвинете не вы, а агент, проверяющий юридическую чистоту квартиры, или страховая компания, осуществляющая услуги титульного страхования сделки. Если требовать медсправки вы стесняетесь, выводы о психическом состоянии продавца придется делать при встрече. Заметим, что признать человека полностью или частично недееспособным, допустим, вследствие злоупотребления спиртным, может лишь суд. Но, что удивительно, сделать это можно и задним числом: к примеру, квартиру вам продали, а потом вдруг оказывается, что при подписании договора продавец уже считался недееспособным. И что в результате? Сделка считается ничтожной, опекуны недееспособного лица предъявляют вам иск о применении последствий при ничтожной сделке, вы возвращаете квартиру и получаете назад деньги, если, конечно, они еще не потрачены.

Десять лет бессонных ночей

Такой возвратный процесс называется двусторонней реституцией. Следует заметить, что ГК РФ подразделяет недействительные сделки на ничтожные (совершенные гражданином,признанным недееспособным вследствие психического расстройства) и оспоримые (сделки, совершенные ограниченно дееспособным гражданином, например страдающим алкоголизмом или наркоманией). Разница между ними заключается в том, что оспоримая сделка считается недействительной только после признания ее таковой судом, а ничтожная сделка недействительна уже в силу ее совершения (независимо от признания). В зависимости от основания, по которым сделка была признана недействительной, различаются и сроки исковой давности. Так, согласно статье 181 ГК РФ, «иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение». Иск же о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности «может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка... либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной».

В редких случаях сделка может быть также признана судом недействительной, если одна из сторон докажет, что, покупая квартиру, не учла многих ее существенных недостатков. Незаконен и договор, подписанный лицом, находившимся в состоянии опьянения или сильного нервного расстройства. Конечно, неправомерна и сделка, совершенная под влиянием обмана или угрозы. Можно также оспорить соглашение о покупке или продаже недвижимости, если оно было подписано на крайне невыгодных условиях. Имеется в виду ситуация, когда, к примеру, покупатель воспользовался тем, что у продавца жизненные обстоятельства осложнились настолько, что он был готов продать квартиру по любой цене.

Не стоит, однако, думать, что сразу после продажи недвижимости купивший ее побежит в суд доказывать, что договор недействителен, поскольку он не думал, что в приобретенной квартире будет слышно, как скрипит пол у соседей сверху. Или что продавец тут же заявит, что сделка должна считаться незаконной, поскольку была для него крайне невыгодна. Доказать в суде недействительность сделки крайне сложно. И, разумеется, тот факт, что улица, на которую выходят окна спальни, оказалась шумнее, чем вы думали, основанием для этого служить не может. Лишь при наличии явных правонарушений и злоупотреблений, скажем, если квартира была продана по цене раза в три меньше рыночной, обоснованно могут возникнуть сомнения относительно законности операции.

«Доверчивые» продавцы

Иногда случается, что квартиру продает не собственник, а его представитель по доверенности. В таком случае следует требовать доверенность, заверенную нотариусом, это по крайней мере даст гарантии того, что доверенность действительно была выдана в присутствии нотариуса законным хозяином квартиры. Однако учтите, что лицо, выдавшее доверенность, в любой момент может ее отозвать, прервав ход уже, быть может, завершающейся сделки. Кроме того, доверенность прекращается в случае смерти доверителя. Не так давно московская прокуратура вернула в собственность города квартиру, приватизированную по доверенности. Оказалось, что договор о приватизации был подписан представителем уже умершей старушки.

Не лишним будет узнать, почему владелец сам не занимается продажей. Это объяснимо, если хозяином окажется крайне занятый предприниматель. Но не исключено, что им может быть и некий злоупотребляющий алкоголем или наркотиками гражданин, подписавший доверенность, даже не понимая ее смысла. Следует, конечно, напомнить, что нотариус, заверяющий документ своей подписью, подтверждает этим его достоверность и законность и несет за это ответственность. Однако его ответственность ограничена, и случись что, часть убытков, вызванных невнимательностью нотариуса, может лечь на вас. Лучше избегать сделок по доверенности; ну а если вы все-таки твердо решили купить квартиру, сначала обязательно встретьтесь с доверителем.

Тонкие места квартирных цепочек

При оформлении документов и при проверке юридической чистоты меньше беспокойства вызывают квартиры, продаваемые впервые. Понятно, что даже опытному риэлтеру сложно проследить законность всех сделок, проведенных с недвижимостью, если ее не раз продавали и покупали. В то же время проверка необходима. Ведь если, к примеру, в первой из трех продаж был нарушен закон, то могут быть признаны недействительными и все последующие операции. То есть из-за того, что первая сделка была ничтожной, суд может обязать вас вернуть квартиру продавцу. Продавец вернет вам деньги. Однако на этом процесс не остановится: так как закон был нарушен при первой продаже, хозяин, получивший назад квартиру, должен будет вернуть ее более раннему владельцу, а тот — самому первому собственнику. А теперь представьте, что вы оказались не в конце цепочки, а где-нибудь в середине: и квартиры у вас уже нет, да и деньги, за нее полученные, давно потрачены.

Возможно, прочитав последний абзац, юристы заметят, что если, покупая квартиру, вы не знали о том, что когда-то она была продана с нарушениями, то и отобрать ее у вас не смогут: ведь вы-то закон не нарушали. Теоретически такое замечание будет верным. Фактически же суд может по-разному истолковать и закон, и ваше поведение. Скажем, он может решить, что агентство и вы, в частности, знали о допущенных когда-то нарушениях и утаили это. Так, в одном из дел суд не признал добросовестным приобретателем пятого владельца квартиры, сделка о первоначальном отчуждении которой была сочтена недействительной из-за того, что проживавшие в ней тогда несовершеннолетние дети с разрешения органа опеки и попечительства (!) были вселены в равноценную квартиру в общежитии, которое, однако, подлежало сносу.

Осторожно, дети!

Отметьте для себя, что риэлтерам необходимо будет выяснить, зарегистрированы ли в квартире несовервершеннолетние члены семьи собственника: если это так, то продажа жилья должна быть вначале согласована с органами опеки и попечительства. Верховный суд РФ, рассматривая судебную практику, отмечает, что сделки с жилплощадью нередко происходят без учета интересов несовершеннолетних и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки. В случае подобных нарушений суд, как правило, устанавливает, что дети имеют право на жилплощадь, на которой проживали с родителями, и последующие действия с недвижимостью, произведенные без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, влекут нарушение прав несовершеннолетних и недействительность всей сделки.

Кто к нам вернулся?

Необходимо также узнать, не был ли кто-нибудь из ранее проживавших в квартире граждан призван на военную службу, осужден к лишению свободы или признан безвестно отсутствующим. Ведь по возвращении эти люди могут быть вновь вселены в квартиру, даже если к тому времени ее собственником станете вы. Это еще один интересный нюанс в законодательстве. Так, если, например, была продана квартира, из которой по каким-либо причинам не выписались проживавшие с собственником родственники, то они остануnся жить в проданной квартире и после ее официального перехода во владение нового хозяина. Поэтому в договоре о покупке недвижимости обязательно должна фиксироваться обязанность всех зарегистрированных (или, как говорили раньше, прописанных) граждан покинуть жилье после продажи. Вопросом же, куда им выписываться, должен озаботиться ваш риэлтер. И имейте в виду, что найденное для выезжающих жильцов помещение должно соответствовать жилищным нормам, иначе им просто откажут в новой регистрации.

Вас напугали трудности, связанные с приобретением недвижимости на вторичном рынке? Тогда стоит подумать о покупке квартиры у застройщика. О проблемах, связанных с приобретением квартир у де-велоперов, а также о мерах юридической безопасности при приобретении земельных участков в Подмосковье мы расскажем в одном из следующих номеров. Ведущий рубрики Максим Черниговский ждет писем по e-mail: lаwyеr@kommersant.ru от специалистов в области права, желающих поделиться своими знаниями с читателями «Денег»

Контора пишет

Казалось бы, прошло как-никак три с половиной года с тех пор, как принят закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако судя по практике, сложившейся в Москве, изменилось немногое. Граждане как платили, так и продолжают платить солидные суммы нотариусам. Ну а кроме этого, они теперь платят еще и Москомрегистрации. Что же необходимо на самом деле?

Если говорить о материальных затратах, то, конечно, появление частных нотариусов избавило нас от жесткого государственного регулирования цен на нотариальные действия. Но в целом имеющиеся изменения скорее ухудшают положение участников сделки.

Федеральной закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 28 января 1998 года. Он обязал региональные власти создать территориальные органы, регистрирующие сделки с жильем. С тех пор договор купли-продажи квартиры не требуется удостоверять в нотариальном порядке. Что касается оформления, то при наличии элементарных юридических навыков договор нетрудно вполне удовлетворительно составить самому. Или можно воспользоваться помощью специалистов Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Москомрегистрации. Туда все равно придется обращаться, ведь, согласно закону о госрегистрации, договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в специальном органе юстиции, которым в Москве и является Москомрегистрация. Там необходимо отдельно зарегистрировать и переход права собственности на квартиру от продавца покупателю. Несложно догадаться, что за каждую такую процедуру взимается особая плата.

Для чего нужна регистрация

Итак, по закону важнее зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в Москомрегистрации, чем удостоверить его у нотариуса. Кроме того, согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества (например, квартиры) тоже обязательна. Более того, договор считается заключенным именно с момента регистрации. Говоря бытовым языком, пока договор не зарегистрирован в Москомрегистрации, его нельзя считать таковым в полном смысле слова, даже если вы удостоверили документ у нотариуса.

С формальной точки зрения большой вопрос, что, собственно, удостоверяет нотариус, если договора без регистрации нет. Не будет ли правильнее сначала зарегистрировать сделку в органе юстиции, а затем по желанию сторон удостоверить ее у нотариуса?

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (в данном случае права собственности на квартиру). Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. То есть если вы зарегистрировали договор и свое право собственности на квартиру, то при возникновении спора второй стороне в любом случае — удостоверили вы договор у нотариуса или нет — придется обращаться в суд. Если же вы не зарегистрировали договор, хотя и удостоверили его у нотариуса, то квартира остается в собственности продавца. При этом если одна из сторон после подписания договора уклоняется от его регистрации, то другой стороне опять же придется обращаться в суд, Несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет его ничтожность.

Зачем ходить к нотариусу

Если закон не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры, какой тогда смысл идти к нотариусу? (Предположим, что все требования к форме договора — см. справки — вы выполнили.) Сами нотариусы чаще всего приводят тот аргумент, что частнопрактикующий нотариус — а в Москве теперь только такие — отвечает за свою деятельность материально, в то время как государственный орган юстиции (Москомрегистрация) лишь следит за своевременностью и точностью записей в реестре, полнотой и подлинностью выдаваемой информации. Действительно, материальную ответственность частный нотариус несет. Но если обратить внимание на детали — размер ответственности и порядок привлечения к ней нотариуса, — то появится повод задуматься. По закону если нотариус, занимающийся частной практикой, умышленно разгласил сведения о совершенном нотариальном действии или совершил нотариальное действие, противоречащее законодательству РФ, то он обязан возместить причиненный вследствие этого ущерб, но не просто так, а по решению суда. В других случаях ущерб возмещается нотариусом, если невозможно возместить ущерб в ином порядке. Вот и попробуйте оценить, сможете ли вы в суде доказать умысел в действиях нотариуса, причинно-следственную связь или невозможность возместить ущерб в ином порядке. Правда, частный нотариус обязан застраховать свою деятельность, но минимальный размер страховой суммы вызывает недоумение, если учитывать стоимость жилья в Москве. Составляет он стократный минимальный размер оплаты труда (на сегодняшний день 10 тыс. руб.). Так, может быть, лучше застраховать риски по договору в солидной страховой компании?

К сожалению, при операциях с недвижимостью риск присутствует всегда. Он может быть связан с историей квартиры, дееспособностью одной из сторон, отклонением суммы, указанной в договоре, от суммы, действительно уплаченной за квартиру, со способом передачи денег и массой других факторов, о существовании которых участники сделки могут и не подозревать, поскольку ни риэлтеры, ни нотариусы не заинтересованы в том, чтобы заострять на таких вещах внимание сторон, В отличие от них страховая компания досконально изучит все риски, прежде чем выдать вам страховой полис. Поэтому имеет смысл начать переговоры о страховке еще до подписания договора купли-продажи.

Цеховая солидарность

Сколько стоит нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры? Если с этим вопросом обратиться к нотариусам Москвы, то в подавляющем большинстве случаев ответ будет однозначный: 1,5% от суммы сделки. При этом можно услышать ссылки на то, что такой размер платы установлен законодательством, а сами нотариусы тут ни при чем. Так ли это? Федеральный закон «О государственной пошлине» действительно устанавливает пошлину в размере 1,5% от суммы договора. Но в случае, если квартира продается детям (в том числе усыновленным), родителям, супругу, родным братьям и сестрам, то пошлина составляет 0,5%, Практика показывает, что если вы сами не напомните об этом нотариусу, то очень вероятно, что вам об этом просто не скажут.

Однако закон о госпошлине распространяется только на нотариальные действия, которые совершают нотариусы государственных нотариальных контор. Как уже отмечалось, в Москве таковых не осталось. А что говорится в законе относительно частнопрактикующих нотариусов? Согласно основам законодательства «О нотариате», частные нотариусы взимают плату по тарифам, соответствующим государственной пошлине, в тех случаях, когда закон требует обязательного нотариального удостоверения действия. В других случаях (а случай с куплей-продажей квартиры именно другой!) тариф определяется по соглашению между лицом, обратившимся к нотариусу, и нотариусом. Теперь задумайтесь. К нотариусу вы идете, в частности, затем, чтобы вам разъяснили ваши законные права, и первое, что вы слышите, — когда вам говорят, что полуторапроцентная оплата установлена законодательством, — свидетельствует о том, что вас сознательно вводят в заблуждение или что нотариус сам плохо разбирается в законодательстве.

В частных беседах нотариусы объясняют, что понижать цены запретила нотариальная палата — из опасений, что цены на нотариальные услуги, определяемые по соглашению сторон (когда будет, например, учитываться степень сложности сделки), достигнут слишком большого разброса. Она якобы даже пообещала карать отступников. Такая вот цеховая солидарность. Заметим, что в Московской области есть случаи, когда стоимость услуг нотариуса определяется именно по соглашению сторон. В Москве положение другое. Некоторое время назад можно было хотя бы найти нотариуса, который за удостоверение договора брал 1,5% от стоимости квартиры по оценке БТИ, а не от суммы сделки. В настоящее время это практически невозможно.

Адвокат или нотариус?

Так все-таки стоит ли отказываться от нотариального удостоверения договора? На этот вопрос нельзя дать однозначного ответа — каждый должен решить его для себя сам. Представляется, что еще довольно долго большинство людей будут обращаться с этой целью именно к услугам нотариуса. Обычно человек идет к нотариусу и потому, что к этому его подталкивают риэлтеры, и потому, что не может сам составить юридически грамотный договор и заодно хочет, чтобы юрист взглянул на ту кипу документов, которую необходимо будет представить в Москомрегистрацию. Безусловно, без помощи юриста тут не обойтись. И продавцу, и покупателю следует заранее узнать о том, к каким последствиям может привести недобросовестное поведение контрагента, и попытаться защититься от этих последствий. Важно получить представление и о налоговых последствиях сделки для каждой из сторон. Все данные нужно не просто внести в договор, а составить его так, чтобы он защищал каждого участника сделки и был понятен обоим.

Все это могут помочь сделать и нотариус, и юрист, специализирующийся на сделках с жильем. Можно обратиться за помощью в юридическую консультацию, в фирму, оказывающую юридические услуги, или непосредственно в регистрирующий орган. В Москве консультацию при составлении договоров в простой письменной форме можно получить в нескольких приемных Москомрегистрации.

Жанна Закорко, юрист. КоммерсантЪ-Деньги, № 23 (327), 13 июля 2001 г.

Специалисты в области права могут поделиться своими знаниями с читателями журнала "Деньги", связавшись с редакцией по e-mail: lowyer@kommersant.ru, а для размещения на сайте по e-mail: zakharov@aferizm.ru


Далее

 


При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 17 января 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog