Аферы Подделки КриминалАферы Недвижимость Аренда

Главная ] Вверх ] Арендный приговор ] Обманная аренда ] [ Правила съема ] Съем по полной программе ] Арендуй не угарая ] Аренда в Москве ] Жулье для вас ]








Правила съема

В Москве, по разным данным, до 40% квартир сдается в аренду. Однако, если не выполнять простые правила, можно внезапно оказаться на улице.

Александра Карпова. Газета.Ru, 4.12.2007

Арендные ставки на столичные квартиры не перестают расти. Так, если еще в июне этого года минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры составляла порядка $650 в месяц, то на конец октября меньше чем за $850 квартиры не найти. Традиционно самые дешевые квартиры расположены в Восточном административном округе (ВАО). Наиболее дорогими спальными районами Москвы можно назвать Северный и Западный округа, где минимальная стоимость аренды составляет $910 и $970 соответственно.

«Связь между рыночной стоимостью квартиры и стоимости ее аренды, безусловно, есть, – уверена заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. – Но дело в том, что рыночная стоимость квартиры оценивается по множеству параметров: месторасположение, качество ремонта, метраж и так далее. Эти факторы играют важную роль и на рынке аренды». Но, как отмечают в компании «МИАН – Агентство недвижимости», в сегменте эконом-класса арендная ставка близка к 1% от рыночной стоимости квартиры.

Правда, всегда найдутся исключения из правил.

Кривые спроса и предложения на рынке аренды подвержены сезонным колебаниям. По информации компании «МИЭЛЬ-Аренда», пик спроса приходится, как правило, на август – октябрь, это связано со многими факторами. Во-первых, в город приезжают студенты, общежитий на всех не хватает – многим родители снимают жилье; во-вторых, с приходом осени те, кто летом арендовал загородное жилье (дачи), вновь арендуют жилье в городе; в-третьих, в Москву возвращаются иногородние, приезжающие в Москву работать. Соответственно, примерно на этот же период – июль – август – приходится сезонный рост стоимости найма квартир эконом-класса, который продолжается до середины осени, после чего цены практически замирают до следующего лета. Так происходит на протяжении последних лет. Поэтому искать квартиру лучше весной – в начале лета, когда объем предложения на рынке увеличивается, а спрос еще недостаточно активен. Для сегмента бизнес-класса сезонность не выражена столь ярко, и рост стоимости найма изменяется линейно, независимо от сезона.

Кому довериться?

Правила съема

// Comstock / East News

 

«Сегодня на рынке достаточное количество агентств, которые зарекомендовали себя как профессиональные, достойные доверия компании, – считает руководитель отдела аренды компании «МИАН – Агентство недвижимости» Наталья Сивко. – Их имена на слуху, и именно среди них мы советуем выбирать агентство». Но, по словам экспертов, нужно обращать внимание не только на бренд и рекламу агентства, но и на отношение к клиентам после заключения договора. Как правило, серьезные агентства дают определенные гарантии. Так, если договор, заключенный с нанимателем, будет досрочно расторгнут по инициативе наймодателя при условии, что наниматель выполнял принятые на себя по договору обязательства, то компания бесплатно подыщет ему другой вариант.

Но хорошее отношение стоит денег. «Если клиент хочет найти квартиру очень дешево (ниже рынка), то, конечно, ни о каком обращении в агентство речи не пойдет. В таком случае будут прозваниваться объявления на столбах и в газетах, будет идти поиск по знакомым, что существенно увеличивает риски. Но если интересует качество и безопасность сделки, все-таки люди идут к риэлтерам», – утверждает эксперт компании «МИАН – Агентство недвижимости».

«Однако для крупных агентств не очень интересен рынок аренды квартир эконом-класса. – считает директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин. – Для них более интересна аренда коттеджей, многокомнатных квартир бизнес- и элитного классов, так как комиссия агентства – это месячная стоимость проживания в квартире».

Риски арендатора

Главный риск арендатора – это мошенники, пересдающие чужие квартиры как свои. Сегодня существует немало так называемых информационных агентств, которые за сравнительно небольшую плату предлагают помощь в поиске квартир. Как правило, подобная помощь сводится к предоставлению подборки различных предложений из самых разных источников. Всю остальную работу желающему снять жилье приходится делать самостоятельно.

Информационные агентства, как правило, размещают рекламные объявления о квартирах с нереально низкой стоимостью и с красочным описанием достоинств.

Подписав договор и оплатив сумму в размере 2000–4000 рублей, можно получить телефон и адрес «собственника», который сдает эту квартиру. Однако, приехав по адресу, полученному в агентстве, можно столкнуться с тем, что никто не откроет дверь либо человек, открывший дверь, сообщит, что он приехал раньше и уже снял эту квартиру.

«О мошенниках, которые работают под вывеской информационных агентств, а на самом деле продают базы несуществующих арендодателей, говорят все время, но почему-то до сих пор находятся люди, которые готовы отдать им деньги», – удивляется Наталья Сивко. Поэтому основные признаки мошенничества – это явно заниженная по сравнению с рыночной цена и предложение заключить договор и внести деньги до того, как квартира будет показана. Обращаться в такое агентство с претензией бесполезно, так как оплата производится за информационные услуги, гарантий по заселению никто не дает и, соответственно, деньги не возвращаются.

«Бывает и так, что договор заключен на год по одной стоимости, а через месяц арендная ставка на рынке выросла, и хозяин квартиры повышает стоимость месячного проживания, – предупреждает Сергей Лушкин. – Кроме того, договор может быть подписан на год, а арендатора выселяют через месяц». По словам эксперта компании «Квартал», нередки случаи, когда при первичном осмотре квартиры мебель представлена улучшенного качества, а при заезде жильца она уже явно другая.

Бумажная защита

Как считают опрошенные эксперты, самый действенный способ оградить себя от неприятностей – это, во-первых, выбрать надежное и проверенное временем агентство, а во-вторых, оформить необходимые договоры. «Любые сделки с недвижимостью — это сфера, требующая приложения профессиональных знаний. Опытный риэлтер всегда сможет подобрать необходимый объект максимально безопасно, – убеждена руководитель отдела аренды компании Наталья Сивко. – Но оформление отношений в виде договора между наймодателем и нанимателем позволяет дополнительно защитить себя от возможных убытков».

Поэтому грамотно составленный договор найма существенно снизит риск возникновения возможных конфликтных ситуаций.

Причин для конфликта может быть великое множество, начиная от несогласованных посещений квартиры наймодателем и заканчивая самой суммой найма.

«Договор найма составляется в простой письменной форме. – рассказывает Мария Жукова. – Данный договор не требует обязательной государственной регистрации или нотариального удостоверения. Достаточно скрепить договор подписями обеих сторон, участвующих в договоре, – этого достаточно для того, чтобы договор был действительным». Но при этом договор найма со стороны наймодателя должны подписать все сособственники и все взрослые, зарегистрированные в квартире, напоминает эксперт. В противном случае могут возникнуть конфликтные ситуации. Например, квартиру сдает собственник, в этой квартире зарегистрирован родной брат собственника, если не взять согласие брата на сдачу квартиры внаем, этот брат придет с чемоданом «и начнет проживать в этой же квартире». Причем по закону он будет прав.

Также в договоре, утверждают эксперты компании «МИАН – Агентство недвижимости», должно быть описание квартиры, фамилия нанимателя, а также тех, кто будет жить там вместе с ним, срок сдачи квартиры в аренду. Можно также вписать пункт о штрафных санкциях в случаях досрочного расторжения – как для арендатора, так и для арендодателя. Помимо этого к договору обязательно прилагается опись имущества, в которой указывается не только количество, но и состояние, в котором оно находится. Это позволяет в значительной мере избежать конфликтов при окончании срока действия или расторжении договора.

Обязательно включается в договор размер арендной платы, сроки (иногда вплоть до часа передачи денег). Бывают случаи, когда стороны оговаривают и то, кто будет получать деньги – хозяин или его доверенное лицо либо деньги будут переводиться через банк.

Иногда в договоре предусматривают возможное повышение арендной платы в течение срока действия договора.

Оговаривается также и то, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Обычно квартплату, техобслуживание, услуги ЖКХ, абонентскую плату за телефон оплачивает наймодатель. А счета за электроэнергию, междугородние разговоры оплачивает наниматель. Эксперты также рекомендуют включать в договор пункт о том, когда хозяин квартиры будет посещать свою квартиру.

Но на этом оформление отношений не заканчиваются. Помимо подписания самого договора нужно обязательно составить акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется). Подписание данного документа поможет избежать необоснованных претензий как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя по окончании срока действия договора найма. В акте необходимо подробно описать состояние самой квартиры, составить перечень передаваемого имущества.

«Если квартира находится в собственности у наймодателя, то он должен предъявить свидетельство о государственной регистрации права. – дополняет юрист адвокатсткого бюро «Яковлев и партнеры» Андрей Дягтерев. – Такое свидетельство в Москве с января 2000 г., с апреля 1998 г. в Подмосковье выдают учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управления Федеральной регистрационной службы по Москве). Однако хозяин квартиры может предъявить и свидетельство о собственности на жилище (красного цвета), которое выдавалось в Москве до указанной даты».

Юрист адвокатского бюро «Яковлев и партнеры» советует обратить внимание на то, кто является собственником квартиры (комнаты), попросить всех собственников предъявить паспорта. «Обратите внимание на действительность паспорта – соответствие возраста предъявителя паспорта дате его выдачи, сверьте фотографию предъявителя паспорта с лицом, изображенным на фотографии, – предостерегает Андрей Дягтерев. – Попросите представить выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета».

Чтобы избежать споров по поводу возврата залога при освобождении квартиры, лучше всего деньги положить в банковскую ячейку, а после каждого платежа, произведенного за наем, требовать расписку.


Назад Далее

В начало страницы
 


При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 17 января 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog