Аферы Подделки КриминалАферы Недвижимость Сдать в аренду

Главная ] Вверх ] Сдавать! Бояться! ] Назад в коммуналку ] Сдать квартиру — и не умереть ] [ Как сдать квартиру выгодно ] Как я была бордель-мамой ] Сдавая квартиру в аренду ]








Как сдать квартиру выгодно и по закону?

Текст: Софья Калмыкова  |  Фото: GI  |  Собственник 26 июля 2007

Если у вас есть свободная квартира, то ее можно сдать и получать деньги. Но при этом не стоит забывать что, получая доход, нужно платить государству налог. Московские власти взялись за неплательщиков самым серьезным образом (отчетность риелторов, проверки участковых и т. д.). Но обо всем по порядку.

Аренда-наем

Как сдать квартиру выгодно и по закону?
 

Как правило, когда кто-либо сдает или снимает квартиру, то такие отношения называют арендой, наймом, перенаймом и т.д. Объединяет их то, что стороны заключают договор, по которому одна сторона предоставляет жилье во временное пользование и владение, а другая – обязана заплатить за пользование и владение жильем обусловленную сумму.

Аренда и наем жилого помещения – вещи, практически, одинаковые. Но когда наниматель и наймодатель являются физическими лицами, то есть, попросту людьми, съем жилья правильнее называть наймом. В соответствии с Гражданским кодексом РФ по договору найма жилого помещения, одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) квартиру (дом) за плату во владение и пользование для проживания. Аренда жилого помещения – тот же съем жилья, но осуществляется он юридическим лицом. И только для проживания граждан, например, своих сотрудников.

Заключаем договор

Как бы стороны не назвали договор, он должен быть заключен в письменной форме, путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Наем жилого помещения не подлежит государственной регистрации в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор заключается на определенный срок. Если об окончательном сроке не договаривались и он не прописан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Кто может сдавать квартиру?

В соответствии с действующим законодательством, как собственник-гражданин, так и наниматель вправе сдавать жилье внаем. Обязанность по уплате налога лежит на наймодателе вне зависимости от того, какова форма его владения жильем.

Если жилье сдает собственник, то заключается договор найма жилого помещения. Если же жилое помещение сдает человек, занимающий квартиру по договору социального найма, то заключается договор поднайма.

Здесь необходимо сделать отступление. Для того чтобы наниматель смог сдать квартиру, ему необходимо согласие наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. В соответствии с Жилищным кодексом РФ договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Сдать комнату в коммунальной квартире в поднайм тяжелее, так как потребуется согласие всех нанимателей и собственников, и проживающих совместно с ними членов семей.

Нельзя сдать квартиру или комнату в поднайм, если в помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен Правительством РФ.

Ставка налога

Итак, вы сдаете квартиру, то есть вы обязаны платить налог на доходы физических лиц. Ставка налога зависит от того, кто сдает жилье. Другими словами вопрос в том кем является арендодатель? Если это обычное физическое лицо, то он платит 13 % от получаемого дохода.

В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы, от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют суммы налога, для уплаты в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 НК РФ. Налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в которой будут указаны все полученные ими в налоговом периоде доходы и источники их выплаты.

Что представляет собой налоговая декларация? Это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, об исчисленной сумме налога и о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога.

Налоговая декларация может быть представлена налогоплательщиком в налоговый орган лично или через представителя, направлена почтой, но с обязательной описью вложения или передана по телекоммуникационным каналам связи.

Налоговый орган не вправе отказать в принятии налоговой декларации и обязан по просьбе налогоплательщика проставить отметку на копии налоговой декларации о принятии и дату ее получения. При получении налоговой декларации по телекоммуникационным каналам, налоговый орган обязан передать налогоплательщику квитанцию о приеме в электронном виде.

При отправке налоговой декларации по почте днем ее представления считается дата отправки почтового отправления с описью вложения, так же как и при передаче по телекоммуникационным каналам связи. Порядок представления налоговой декларации в электронном виде определяется Министерством финансов Российской Федерации (ст. 80 Налогового кодекса РФ).

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами). Таким образом, если вы сдавали квартиру в 2006 году, то налоговую декларацию надо подать до 30 апреля 2007 года, а заплатить до 15 июля 2007 года.

Если жилье сдается в аренду юридическому лицу, то налог на доходы физических лиц удерживает фирма-арендатор, которая выступает в роли налогового агента (п.1 ст. 226 НК РФ). Сдача декларации в налоговые органы в этом случае ненужна. Организация–арендатор самостоятельно обязана посчитать и уплатить все, что причитается государству.

Есть вариант – изменить юридический статус сдающего. Существует такая форма «предприниматель без образования юридического лица» – ПБОЮЛ. В отличие от частных физических лиц, доходы которых облагаются налогом по ставке в 13%, ПБОЮЛы платят лишь 6% плюс 1% в фонд социального страхования.

Что будет, если налог не заплатить?

В соответствии с Налоговым кодексом, непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный срок (если при этом не было правонарушения), влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате (доплате), за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ часть 1).

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней, по истечении установленного законодательством о налогах срока, влечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога и еще по 10 процентов за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня (п. 2 ст. 119 НК РФ часть 1).

Также Налоговым кодексом РФ установлена ответственность за неуплату или неполную уплату налога в размере от 20 до 40 % от невыплаченных сумм налогов.

Уголовный кодекс РФ статья 198. Уклонение от уплаты налогов с физического лица путем:

– непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным;

– либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере,

наказывается штрафом в размере от 100 000 до 300 000 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

Если данное преступление совершено в особо крупном размере, то оно наказывается штрафом в размере от 200 000 до 500 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо лишением свободы на срок до трех лет.

«Крупный размер» – это когда в пределах трех финансовых лет подряд от уплаты государству утаивается более 100 000 рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов. Либо если утаили 300 000 рублей. А «особо крупным размером» считается сумма, составляющая за три финансовых года подряд более 500 000 тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов. Либо превышающая 1 500 000 тысяч рублей.

«Успокоительные» рекомендации компетентных органов

Для того чтобы сдать квартиру и заплатить налог, регистрироваться в качестве ПБОЮЛа необязательно. Налоговики не расценят это как незаконное предпринимательство. Данной позиции придерживается и ФНС в одном из своих ответов на запрос налогоплательщика: «В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.». Такой же позиции придерживается и Верховный суд РФ (постановление Пленума Верховного суда РФ от 18.11.2004 года № 23).

Послесловие

Конечно, нам еще очень далеко до момента, когда граждане самостоятельно и с охотой пойдут платить налоги от найма квартир. Доказать, что человек сдает квартиру и при этом получает доход – трудно. Многие вообще обходятся без договора, кто-то намеренно занижает прописанную сумму, а кто-то объясняет проживание граждан в своей квартире как безвозмездное пользование жильем. Но нельзя надеяться на то, что трудности остановят правительство Москвы. Меры по выявлению злостных неплательщиков уже разработаны.

Конечно, лучше было бы выработать схему, при которой арендодателю будет выгодно платить налог своевременно и в полном объеме. Если такое будет сделано, бюджет столицы получит огромные деньги, которые можно использовать на нужды города.

Москвич, сдававший квартиру, оштрафован на 100 тысяч рублей за неуплату налогов

17 апреля 2009 года

Москвич, сдававший свою квартиру, оштрафован на 100 тысяч рублей за неуплату налогов с дохода.

Как сообщается на сайте столичной прокуратуры, суд признал 45-летнего Владимира Аракчеева виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. I ст. 198 (уклонение от уплаты налогов с физического лица) УК РФ.

По данным следствия, в период с 1 января 2006 по 31 декабря 2007 Аракчеев сдавал квартиру, принадлежащую ему по праву социального найма, и получил доход в размере 888 тысяч рублей.

По окончании налогового периода подсудимый не представил в налоговые органы декларацию о получении дохода и не заплатил налог в размере 115 440 рублей в установленный срок.

Суд назначил ему наказание в виде штрафа в доход государства в размере 100 тысяч рублей.

Отметим, по данным властей, в Москве сдается около 125 тысяч квартир, а налоги платят лишь владельцы 5,5 тысячи. В результате этого, по различным оценкам, городской бюджет ежегодно теряет от 80 миллионов до 2 миллиардов рублей.

В отношении уклоняющихся от уплаты налогов арендодателей столичное управление ФНС России по Москве проводит "мероприятия налогового контроля".

Прежде всего, под проверку попадают горожане, имеющие в собственности две или более квартиры. Кроме того, инспекторы отрабатывают информацию, размещенную в СМИ и на интернет-сайтах, а также "сигналы" от граждан.

По закону, уличенные в неуплате налога владельцы квартир должны вернуть долг, а также оплатить штраф, составляющий 20% неуплаченной суммы налога (ст. 122 Налогового кодекса РФ). За непредоставление налоговой декларации предусмотрен штраф (ст. 119 НКРФ). Злостное уклонение от уплаты налога может закончиться и привлечением к уголовной ответственности.

Согласно статье 198 УК РФ, тому, кто задолжал государству налог в особо крупном размере, грозит штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей или перспектива провести в тюрьме до 3 лет


Назад Далее

В начало страницы
 


При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2015. Все права защищены. Последнее обновление: 10 июля 2015 
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOGЯндекс.Метрика Rambler's Top100 Openstat  HotLog



При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 01 февраля 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog