Аферы Недвижимость

Главная ] Вверх ] Жилье: купля-продажа ] [ Схемы обмана при купле-продаже ] Аренда ] Сдать в аренду ] Машина мошенничества ] Как работают захватчики квартир ] Недвижимость за границей ] Ловля на жильца ] О задатке ]


Родственный обман
Истории об обмане
Квартира в плену
Квартирный приговор
Вас здесь не жило
Опасные квартиры
Поверила и все отдала…
Обмен квартиры на кастрюлю
Не обязывающий договор
Обманывают застройщики
Нехорошая "двушка"
Нехорошие квартиры


Обмен недвижимости в Москве от агентства ФРИДОМ

 

 

Схемы обмана при купле-продаже недвижимости

Александр Захаров, 2004-2016

Покупателям, продавцам недвижимости

Скоро будет новый дом
Фото: Ал. Захаров
 

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли "за бортом" люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то -- отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже -- покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи.

Самый примитивный, но ещё встречающийся обман -- это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели- аферисты просто подсовывают продавцу банальную "куклу" из газетной бумаги вместо денег, либо же, что не лучше, подсовывают фальшивки.

Однако, самая распространенная ошибка - передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Такой документ, расписка, полностью пишется от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и так же данные свидетелей, чье присутствие не просто желательно, но, скорее, необходимо), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки. Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Да, кстати, свидетелей должно быть минимум двое. Они не только присутствуют, но и ставят свои подписи в расписке, иначе впоследствии суд может проигнорировать их показания.

При наличном расчете нет ничего надежнее, чем банковская ячейка, а при безналичном — безотзывный аккредитив.

Следует вообще избегать наличный расчет при совершении крупных сделок, но если без этого не обойтись, следует внимательно отнестись к выбору места передачи денег. Если вы думаете, что сумма, которой вы располагаете, не является достаточно крупной, чтобы ради нее пойти на дерзкое преступление, то отчаянный преступник рассуждает иначе. Никогда не проводите сделку в нелюдных местах, у себя дома или у продавца. Относительно людные места (рестораны, торговые центры) также не подходят для передачи средств. Во-первых, в случае грабежа или кражи прохожие и охранники могут не отреагировать на преступление своевременно, а во-вторых, вы можете привлечь внимание других злоумышленников, которые станут случайными свидетелями передачи средств. С собственником квартиры лучше расплачиваться на нейтральной территории. Хороший вариант — банк, поскольку кредитные учреждения, как правило, хорошо охраняются. Кроме того, банковские работники могут стать квалифицированными свидетелями сделки в случае судебного разбирательства.

Также используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

При выставлении своей недвижимости на рынок, продавцу, как правило, нужны деньги и как можно скорее. То есть, он находится в не самом комфортном моральном состоянии и готов согласиться на любого покупателя. Лишь бы он деньги заплатил. Именно по этой причине возникли такая "услуга" от квартирных аферистов, которая условно называется "найди покупателя". Суть её заключается в следующем: — частный риэлтор связывается с продавцом и предлагает свои услуги, обещая найти достойного покупателя в два счета и вообще, утверждает, что недвижимость будет реализована по максимальной цене. Естественно, что продавец ничего не имеет против такого развития событий. Однако здесь есть небольшой нюанс — продавец должен выплатить не комиссионные по итогам продажи недвижимости, а маленькое вознаграждение за покупателей, которые найдутся. А вот сторгуется с ними продавец или нет – "риэлтора" не касается, потому что озвученная сумма часто невелика, продавцы соглашаются на эти условия. Надо ли говорить, что при таких раскладах найденный "покупатель" не приобретает квартиру или дом: зачастую такие "покупатели" — это знакомые посредника-мошенника и изначально не собираются ничего покупать.

Схемы обмана

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь. Способов обмана множество. Так например, в Москве, один предприимчивый гражданин, вернувшись из мест не столь отдаленных, решил подзаработать немного денег. Для этого он нашел человека, очень похожего внешне, и передал ему свой паспорт с ключами от квартиры. Тот квартиру продал, а на следующий день после сделки настоящий хозяин написал заявление в прокуратуру о том, что он потерял паспорт и ключи. Ну это так, эксклюзив. Основных же способов обмана на вторичном рынке можно выделить четыре.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно. По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут... 50 лет!

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям -- так называемая продажа "по дубликатам". В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги -- и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Регистрационной палате.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и "продают" ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена...

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления -- рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Вот один из последних случаев обмана, произошедший в Москве:

По совету своего агента, реэлтора-частника, Наталья Сергеевна подстраховалась: деньги продавцу квартиры передала в момент нотариального заверения сделки -- в присутствии риэлтора и нотариуса. Последний заверил и расписку о получении всей суммы.

По дороге в регистрационную палату у продавца зазвонил телефон. Дело оказалось срочным, и он попросил перенести регистрацию сделки на следующий день. Больше его (и соответственно переданных денег) Наталья Сергеевна не видела. Риэлтора -- тоже. В суде заявление приняли (данные продавца и координаты квартиры были реальными), но назад женщина сможет получить только ту сумму, которая значится в договоре купли-продажи. А там -- сумма «по БТИ». Расписка нотариуса? Она свидетельствовала лишь о том, что получена некая сумма денег (а за квартиру или как «пожертвование», не уточнялось, о расписке - см. выше).

Увы, наши граждане, как правило, слабо представляют детали технологии сделки. Лохотронщики этим активно и пользуются. Женщина вряд ли пострадала бы, если бы твердо знала: полноправной владелицей квартиры она станет только после регистрации перехода права собственности (а не после подписания договора купли-продажи жилья -- как многие думают).

Будьте честными при подготовке и подписании договора. У квартиры существует как бы две цены -- по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы -- продавец, и пошли на это, то все, -- можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи в случае срыва сделки Вам отдадут сумму, указанную в договоре и -- все... Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, ведь, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.

К сожалению, в России нет закона о лицензировании риэлторской деятельности, который есть во многих западных странах. Поэтому клиент даже не может попросить агента показать некий официальный документ, который бы удостоверял право последнего профессионально заниматься риэлторской деятельностью. Формально говоря, у нас этой деятельностью может заниматься каждый, и зачастую обман при купле-продаже недвижимости совершается по вине посредников -- частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на "фирмы-однодневки", которые возникают для заключения одного - единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Здесь ему говорят, что есть срочный вариант -- хозяин через неделю улетает в Израиль или Гваделупу, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу -- 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.

Иногда посредники обманывают по мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие "фирмы" берут за просмотр вариантов небольшие деньги -- от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. "Навар" с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные -- только на бензин, да и состава преступления нет -- пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

Достаточно распространен прием обмана покупателя с получением аванса. Чаще всего этот прием используется арендаторами-мошенниками, но изредка -- даже собственниками. Дается объявление о продаже квартиры по очень привлекательной цене – от покупателей, соответственно, нет отбоя. Аванс берут у нескольких «покупателей», иногда до 10-15 человек, после чего из квартиры съезжают. Аналогичные случаи происходят и в аренде – там иногда мошенники «сдают» квартиру, которую сняли на месяц, сразу 10-15 снимающим.

А вот еще один прием (уходит в прошлое). К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя -- заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя "заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина", его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе. Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении "срока действия договора аренды", является настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?

Отдельный вопрос, это обман при участии в долевом строительстве. Здесь многие граждане то и дело сталкиваются с трудностями и попадают в число обманутых дольщиков.

Весьма опасно заключать договор не с самим застройщиком, а с подрядчиками или субподрядчиками, с которыми зачастую оформляются договоры, по которым застройщики оплачивают выполненные работы подрядчикам и субподрядчикам готовыми квартирами. Подобный договор может быть легко аннулирован застройщиком в случае, если он недоволен качеством выполненных услуг. И потом спрашивайте свои деньги или недвижимость с подрядчика, чем договор был аннулирован, а ваши деньги отправлены в оборот. Короче, устанете "по судам пыль глотать".

Второй риск связан с приобретением векселя. Данный тип сделки снимает ответственность с застройщика, она освобождает его от уплаты налогов, оплаты штрафов и неустоек при несоблюдении сроков строительства. Дольщики в данном случае являются абсолютно бесправными.

Еще один сомнительный вид сделки – это предварительный договор. Если ваш застройщик предлагает не основной полноценный договор долевого участия, а его предварительный вариант, который конечно же не будет иметь юридической силы, будьте осторожны – вероятнее всего вас пытаются обмануть. Скорей всего у такого застройщика есть какие-либо проблемы, при которых регистрация основных договоров не предоставляется возможной.

Покупайте квартиру в новостройке только по договору о долевом участии.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и у вас, как у покупателя, появляются права. И вообще вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». По нему застройщик обязуется построить дом и сделать это в установленные сроки. А если не будет их соблюдать, у вас появится право обратиться в суд за компенсацией.

Все остальные схемы купли-продажи жилья в новостройках очень рискованны. Например, не стоит ввязываться в приобретение квартиры через вступление в кооператив. Одна крупная строительная компания, которая долго работала на рынке и действовала таким образом, недавно обанкротилась. Люди оказались брошены. Фактически члены кооператива сами должны продолжать строительство.

Существует ещё вексельная схема — тоже сомнительная. Потому что человек покупает вексель, а потом на цену этой бумаги ему должны предоставить квартиру. Но нет никаких гарантий, что компания благополучно достроит дом, и вообще будет жива через несколько лет.

Подумайте, прежде чем купить апартаменты.

Апартаменты в новостройках продают несколько дешевле, чем квартиры.

В чем же подвох? Они не имеют статуса жилого помещения. По сути это офис, но с ванной, кухней, туалетом и т.д. Зарегистрироваться в апартаментах нельзя. Но даже если прописка вам не нужна, всё равно стоит хорошо подумать. Какие сюрпризы могут ожидать человека, находящегося в нежилом помещении, сегодня никто не знает. Скажем, по каким расценкам будет считаться коммуналка? Не будет ли ограничений по использованию «офиса»? Я бы не рисковал, но вольному - воля...


Назад Далее



При любом использовании материалов сайта или их части в сети Интернет обязательна активная незакрытая для индексирования гиперссылка на www.aferizm.ru.
При воспроизведении материалов сайта в печатных изданиях обязательно указание на источник заимствования: Aferizm.ru.

Copyright © А. Захаров  2000-2017. Все права защищены. Последнее обновление: 16 марта 2017 г.
Сайт в Сети с 21 июня 2000 года

SpyLOG Яндекс.Метрика   Openstat   HotLog